O que faz, ao certo, um administrador de condomínio?
Gere as partes comuns e o dinheiro de todos, em nome da assembleia: a assembleia decide, o administrador executa. A lista está no art. 1436.º do Código Civil, que lhe atribui as funções aí escritas e as outras que a assembleia lhe der.
Na prática, o trabalho cabe em quatro frentes. O dinheiro: faz o orçamento, cobra as quotas, paga as despesas e presta contas. A assembleia: convoca-a, prepara a ordem de trabalhos e executa o que se aprova. O prédio: faz os actos de conservação, verifica o seguro e o fundo comum de reserva e intervém nas urgências. A informação: guarda os documentos, deixa consultar as actas e avisa os condóminos dos processos em que o condomínio está envolvido. É também o administrador que representa o condomínio perante as autoridades e em tribunal.
Os deveres e os prazos da lei, com a pergunta para verificar cada um
Onze deveres têm prazo ou momento fixado na lei, e cada um deixa rasto: uma carta, uma acta, um extracto. A última coluna diz o que perguntar, ou o que procurar nos papéis, para saber se o seu prédio está a ser cumprido.
| Dever | Prazo | Onde está | Cumpre? Como verificar |
|---|---|---|---|
| Convocar a assembleia anual, com contas e orçamento | 1.ª quinzena de Janeiro; no 1.º trimestre, se o regulamento ou a assembleia o permitir | Art. 1431.º, n.ºs 1 e 4; art. 1436.º, n.º 1, alíneas a), b) e l) | A última assembleia ordinária foi até Março e votou contas e orçamento? |
| Mandar a convocatória | 10 dias antes, por carta registada, por aviso com recibo assinado, ou por e-mail a quem o pediu em acta | Art. 1432.º, n.ºs 1 e 2 | A convocatória chegou a tempo, com dia, hora, local e ordem de trabalhos? |
| Executar as deliberações | 15 dias úteis, ou o prazo que a assembleia fixar, salvo impossibilidade fundamentada | Art. 1436.º, n.º 1, alínea i) | O que ficou decidido na última acta já está feito? |
| Emitir a declaração de dívida de um condómino | 10 dias depois do pedido | Art. 1436.º, n.º 1, alínea q) | Quem vendeu casa no prédio recebeu a declaração a tempo da escritura? |
| Cobrar em tribunal as quotas em atraso | 90 dias depois do primeiro atraso, se a dívida chegar ao valor do IAS (indexante dos apoios sociais) do ano e a assembleia não decidir outra coisa | DL 268/94, art. 6.º, n.ºs 4 e 5 | A lista dos devedores diz que acções foram propostas, e quando? |
| Avisar que o condomínio foi citado ou notificado num processo | Sempre que acontece, por escrito ou por e-mail | Art. 1436.º, n.º 1, alínea o) | Soube dos processos do prédio pelo administrador, ou por acaso? |
| Informar do andamento dos processos | Pelo menos de 6 em 6 meses, salvo processos em segredo de justiça ou sob reserva | Art. 1436.º, n.º 1, alínea p) | Recebeu notícias dos processos no último semestre? |
| Actualizar o seguro contra incêndio | Todos os anos | DL 268/94, art. 5.º; art. 1436.º, n.º 1, alínea c) | A apólice e o recibo do prémio são deste ano? |
| Verificar o fundo comum de reserva | Sempre: pelo menos 10 % da quota-parte de cada condómino nas outras despesas, depositado num banco | Art. 1436.º, n.º 1, alínea e); DL 268/94, art. 4.º, n.ºs 2 e 4 | As contas mostram o saldo do fundo, à parte do resto? |
| Apresentar orçamentos para obras maiores | Antes da votação: pelo menos três, de proveniências diferentes, salvo regra diferente do regulamento ou da assembleia | Art. 1436.º, n.º 2 | A última obra de conservação extraordinária veio à assembleia com três orçamentos? |
| Agir nas urgências | De imediato, convocando logo assembleia extraordinária para ratificar | Art. 1436.º, n.º 1, alínea r) | Na última avaria grave, alguém agiu e a assembleia foi chamada? |
Artigos do Código Civil, salvo os do Decreto-Lei n.º 268/94; os arts. 1431.º, 1432.º e 1436.º e os arts. 4.º e 6.º do DL 268/94 na redacção da Lei n.º 8/2022. O IAS muda todos os anos: veja o valor do IAS em vigor. O texto de cada alínea, com o que mudou em 2022, está nos deveres do administrador de condomínio.
O que o administrador não pode decidir sozinho
Não decide obras de conservação extraordinária nem inovações: essas votam-se em assembleia, e o administrador leva pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, salvo se o regulamento ou a assembleia disserem outra coisa (art. 1436.º, n.º 2). Executa o que se aprovou, não o que acha melhor.
A excepção são as urgências: o administrador intervém e convoca de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez (art. 1436.º, n.º 1, alínea r)). E qualquer condómino pode recorrer de um acto do administrador para a assembleia, convocando-a ele próprio se for preciso (art. 1438.º). É assim que se trava uma decisão que passou por cima dos vizinhos.
Quem pode ser administrador, e por quanto tempo
Um condómino ou alguém de fora, como uma empresa de administração, eleito pela assembleia por um ano, renovável, salvo se se decidir outro período (art. 1435.º, n.ºs 1 e 4). O cargo pode ser pago, e os deveres são os mesmos para o vizinho que o aceita sem receber e para a empresa.
O administrador fica em funções até haver sucessor (art. 1435.º, n.º 5). Se a assembleia não eleger ninguém e o tribunal não nomear, o cargo cabe ao condómino com a maior permilagem, como administrador provisório, salvo se outro se oferecer e avisar os restantes (art. 1435.º-A, n.º 1). Quem está nessa posição e quer sair encontra o caminho em deixar de ser administrador de condomínio.
Quando um prazo falha: o que fazer, por ordem
Por escrito primeiro, depois a assembleia e, só se for preciso, o tribunal. Cada passo deixa uma data a partir da qual o seguinte se justifica.
- Escreva ao administrador, por e-mail ou carta, com o dever, o prazo e a data em que deixou de ser cumprido.
- Sem resposta, leve o caso à assembleia, que pode exonerar o administrador a qualquer momento (art. 1435.º, n.º 1).
- Se houver irregularidades ou negligência, qualquer condómino pode pedir ao tribunal que o exonere (art. 1435.º, n.º 3).
Desde 2022, quem não cumpre as funções da lei ou as deliberações da assembleia responde civilmente pela omissão (art. 1436.º, n.º 3); o que isso quer dizer na prática está na responsabilidade do administrador de condomínio. As cartas, os prazos e o momento de pedir outra proposta estão no plano para quando o administrador de condomínio não responde.
A empresa do seu prédio não cumpre estes prazos? Peça a proposta de uma empresa verificada da sua zona e leve-a à assembleia. Chega em até 5 dias úteis.
Pedir a proposta para comparar os prazosOs erros ao avaliar o administrador
Avaliar pela simpatia, e não pelos papéis, é o primeiro erro a evitar: um administrador que atende sempre o telefone pode deixar passar os 90 dias da cobrança. Os outros fazem o prédio perder tempo e dinheiro.
- Queixar-se ao telefone. Sem pedido escrito não há data a partir da qual o prazo conta.
- Aprovar contas sem extractos. Depois de aprovadas, contestá-las é mais difícil. Veja o que exigir quando as contas do condomínio não batem.
- Deixar deliberações sem prazo. Na acta, um prazo fixado pela assembleia vale mais do que os 15 dias úteis por defeito, porque ninguém o discute.
- Confundir urgência com obra. A urgência justifica agir antes; não dispensa a assembleia para o resto da obra.
- Não perguntar pelo banco. O fundo de reserva tem de estar depositado num banco; pergunte em qual e peça o extracto.
Com a tabela impressa e os papéis do último ano ao lado, a avaliação do administrador faz-se numa tarde e leva-se à assembleia em factos, não em queixas.
Perguntas que ficam
Uma regra responde a estas perguntas: o administrador executa e a assembleia decide, com os mesmos deveres para um vizinho ou para uma empresa.
O administrador do condomínio tem de ser uma empresa?
Não. A lei deixa que o cargo seja de um condómino ou de alguém de fora, e diz que pode ser pago. Os deveres e os prazos são os mesmos nos dois casos. Quando o prédio quer entregar o cargo a uma empresa, o ponto de partida é saber o que inclui a administração de condomínios.
Quanto custa um administrador de condomínio?
Depende do prédio e do que a proposta inclui: número de fracções, elevador, garagem, assembleias extraordinárias. A lei não fixa preço. Veja os intervalos observados no mercado, com a fonte de cada um, em quanto custa a administração de um condomínio.
O administrador pode mandar fazer uma obra sem a assembleia?
Só reparações urgentes, e tem de convocar logo a assembleia para ratificar o que fez (art. 1436.º, n.º 1, alínea r), do Código Civil). As obras de conservação extraordinária e as inovações são votadas, com pelo menos três orçamentos, salvo regra diferente do regulamento ou da assembleia. Veja o que fazer quando a obra não avança, no artigo sobre o administrador que não resolve a infiltração.
Uma empresa de administração gere quantos prédios?
A lei não põe limite. O número que pesa no serviço é o de prédios por gestor, porque é ele que tem de cumprir os prazos de cada um. Pergunte-o por escrito e veja quantos condomínios pode ter um gestor.
O administrador do condomínio pode ser processado?
Pode. O administrador que não cumprir as funções da lei ou as deliberações da assembleia é civilmente responsável pela omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal (art. 1436.º, n.º 3, do Código Civil). Para haver indemnização, a omissão tem de ter causado um dano. Veja o que arrisca quem administra o prédio.
Fontes: Código Civil, arts. 1431.º, 1432.º, 1435.º, 1435.º-A, 1436.º e 1438.º, na versão actualizada da Procuradoria-Geral Regional de Lisboa (abre numa nova janela); Decreto-Lei n.º 268/94, arts. 1.º, 4.º, 5.º e 6.º, republicado pela Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro, no Diário da República (abre numa nova janela). Lei confirmada em Outubro de 2026.
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