Prédios com poucas fracções
Administração de condomínio pequeno: uma empresa para o prédio de 4, 6 ou 8 fracções
Faz os pagamentos, persegue quem não paga e ninguém quer o cargo? O condominios.com.pt ajuda-o a receber a proposta de administração de condomínio pequeno de uma empresa verificada da sua zona, com o preço por mês por escrito.
- Sem custo e sem compromisso
- Empresa verificada, com registo comercial e seguro
- Proposta por escrito para a assembleia
O que muda com poucas fracções
Num condomínio pequeno os deveres são os mesmos, o que muda é o preço
A administração de um condomínio pequeno tem os mesmos deveres de um prédio de 40 fracções: assembleia anual (na primeira quinzena de Janeiro, ou no primeiro trimestre se o regulamento o previr ou a assembleia o aprovar), contas, seguro, fundo de reserva e cobrança das quotas. O que muda é a forma de cobrar: há empresas que, nos prédios pequenos, cobram um mínimo mensal em vez de um valor por fracção.
Num prédio de 4, 6 ou 8 fracções, deixar a administração nas mãos de um vizinho parece mais barato. Deixa de parecer no dia em que um condómino vende a casa e precisa da declaração de encargos em 10 dias (salvo se o comprador prescindir dela), ou em que uma dívida fica igual ou superior ao valor do Indexante dos Apoios Sociais (IAS) do ano e a lei manda levá-la a tribunal em 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 5, na redacção da Lei n.º 8/2022).
Uma empresa de administração passa a fazer esse trabalho, e responde por ele; o que inclui fica escrito na proposta.
De 2 a 4 fracções
Com duas a quatro casas, o preço mensal da proposta pesa mais em cada uma, e é a conta por casa que os vizinhos vão querer ver na assembleia. Os deveres não descem com o número de fracções: há assembleia anual e seguro contra incêndio obrigatório, como num prédio grande.
De 5 a 8 fracções
O preço mensal da proposta divide-se por mais casas e a conta por fracção desce. Se um vizinho administra há anos, a saída dele pode deixar papéis por organizar. Se uma das fracções é uma loja ou um escritório, veja também a administração de prédios com lojas e habitação.
Com elevador ou sem elevador
Com elevador há mais trabalho para quem administra, e é por isso que o pedido pergunta se o prédio o tem. Que trabalho é, vê-se na tabela do preço, mais abaixo.
Sinais para entregar a administração
Quando precisa de uma empresa para um prédio pequeno
Precisa de uma empresa no dia em que ninguém aceita o cargo, ou em que o prédio tem trabalho que um vizinho já não consegue acompanhar. Basta um destes sinais.
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O cargo fica sempre no mesmo vizinho
Na assembleia mais ninguém aceita ser eleito, e o cargo volta a quem já o tem há anos.
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O vizinho que administra quer sair
Já o disse na última assembleia, ou deixou de responder aos vizinhos.
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Há quotas por cobrar
Há vizinhos que não pagam, e ninguém quer ser quem cobra.
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Uma casa vai ser vendida
O vendedor precisa da declaração de encargos para a escritura, salvo se o comprador prescindir dela, e quem a passa é quem administra.
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Papéis por pôr em ordem
O condomínio ainda não tem NIF nem conta bancária em nome próprio.
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Obras à vista
Uma infiltração ou uma notificação da câmara pede orçamentos e uma assembleia para os votar.
Quanto custa
O mínimo mensal e o preço por casa num condomínio pequeno
O preço mensal da proposta reparte-se pelas fracções na proporção da permilagem de cada uma, salvo se o regulamento do condomínio fixar outra regra (art. 1424.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil, na redacção da Lei n.º 8/2022). Se a empresa cobrar um mínimo mensal ao prédio, é esse mínimo que se reparte, e soma-se o que ficar fora da avença. Cada empresa de gestão de condomínios fixa o seu preço e escreve-o na proposta; por isso aqui não há um preço. Para saber o que se pratica antes de pedir, veja quanto custa a administração, com fonte e data.
«Com 4 fracções não compensa» é a objecção que vai ouvir. Faça a conta ao lado e ponha no outro prato o tempo de quem administra e o risco de uma dívida que prescreve sem ser cobrada.
A conta para levar à assembleia
O número que os vizinhos comparam é o custo anual de cada casa.
- Preço por mês a dividir pelas fracções: o que cada casa paga, em média, por mês pela administração
- Esse valor vezes 12: o custo anual por fracção, o número que os vizinhos vão comparar
- O que está na avença: se a assembleia anual e a cobrança das quotas estão incluídas ou vêm à parte
- A conta bancária do condomínio: se ainda não existe, se a proposta inclui tratar dela
O que muda o preço por casa e o trabalho de quem administra
O que cada casa paga depende do número de fracções que repartem o preço da proposta e, salvo outra regra do regulamento, da permilagem de cada uma; o elevador, as obras à vista e as quotas ou papéis em atraso dão mais trabalho a quem administra, e a proposta diz o que cobre desse trabalho.
| Factor | Como pesa | Exemplo |
|---|---|---|
| Número de fracções | O preço mensal da proposta reparte-se pelas casas do prédio, na proporção da permilagem de cada uma, salvo outra regra do regulamento. | Com o mesmo preço mensal, cada casa de um prédio de 8 fracções paga, em média, metade do que pagaria num de 4. |
| Elevador | Traz um contrato de manutenção e inspecções periódicas para acompanhar. | Num prédio sem elevador, esse contrato e essas inspecções não existem. |
| Estado do prédio | Obras à vista pedem orçamentos e assembleias extraordinárias. | Nas obras de conservação extraordinária ou de inovação, a assembleia vê pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, salvo regra diferente do regulamento ou da assembleia. |
| Trabalho em atraso | Quotas por cobrar ou papéis por organizar dão trabalho nos primeiros meses. | Anos de quotas por cobrar a um vizinho pedem cartas, contas refeitas e, às vezes, tribunal, logo nos primeiros meses. |
| O que fica à parte | Assembleias extraordinárias e cobranças podem vir fora da avença. | Some-as ao preço mensal vezes 12 para ter o custo anual total. |
Para quem é
Reconhece o seu prédio numa destas situações?
Seja qual for a situação do prédio, o pedido de proposta é o mesmo; o que muda são os passos e os prazos, que a página de cada situação explica.
Como funciona
Do número de fracções à proposta na assembleia
Pedir leva menos de 2 minutos, e a proposta chega por escrito, sem ninguém ir ao prédio. A eleição do administrador não tem de esperar pela assembleia anual: pode ir a qualquer assembleia, ordinária ou extraordinária.
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Diga-nos quantas fracções tem
Quem trata hoje do prédio, quantas fracções tem, se há elevador e o código postal. Se não souber o número exacto de fracções, ponha um aproximado.
Menos de 2 minutos
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Confirmamos o pedido consigo
Por WhatsApp ou e-mail, com os dados do prédio à vista para corrigir. Se tiver a última acta ou o último orçamento, pode enviá-los em resposta à mensagem de confirmação.
Logo a seguir ao envio
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Recebe a proposta com o preço por mês por escrito
A empresa da sua zona diz o valor, o que inclui e o que fica à parte, sem visita ao prédio. Leve-a à assembleia com a conta por fracção feita.
Proposta por escrito em até 5 dias úteis
Porquê pedir aqui
Porquê pedir a proposta através do condominios.com.pt
Porque recebe uma proposta por escrito de uma empresa que verificámos, e não uma lista de números para ligar.
- Uma proposta, não uma lista: pedimos a proposta por escrito à empresa da zona do prédio.
- Empresa verificada: vimos a certidão do registo e a apólice do seguro de responsabilidade civil antes de a aceitar, e voltamos a pedir a apólice em cada renovação.
- Sem chamadas nossas: confirmamos o pedido por WhatsApp ou e-mail; quem o contacta é só a empresa da sua zona.
- Sem visita ao prédio: a proposta faz-se com o que nos diz no pedido, em até 5 dias úteis.
- Dados só para a sua zona: vão para a empresa que faz a proposta, e servem só para isso.
- Sem custo e sem compromisso: quem decide é a assembleia.
Onde
Administração de prédios pequenos em todo o país
Prédios de poucas fracções há em todo o país. O pedido é o mesmo em qualquer zona: diga-nos o código postal do prédio, e o pedido segue para a empresa de administração da sua zona.
O seu prédio tem 4, 6 ou 8 fracções? Peça a proposta com o preço por mês por escrito, ou veja primeiro a administração de condomínios por distrito.
Pedir proposta para o meu prédio pequenoAntes de assinar
Erros ao entregar a administração de um prédio pequeno
O erro mais caro é comparar só o preço por mês, sem ver o que fica fora da avença. Todos estes se evitam antes de assinar, mesmo quando é uma só pessoa a tratar da mudança.
Comparar só o preço por mês
Duas propostas com o mesmo valor por mês podem custar coisas diferentes ao fim do ano, se uma cobrar à parte o que a outra inclui.
Deixar o dinheiro numa conta pessoal
O dinheiro do prédio fica numa conta em nome do condomínio, com o NIF do condomínio.
Entregar a pasta sem lista
Sem uma lista assinada, fica a sua palavra contra a da empresa sobre o que foi entregue.
Sair antes de haver quem entre
Quem administra mantém-se em funções até haver sucessor, eleito ou nomeado pelo tribunal (art. 1435.º, n.º 5). A saída e a eleição votam-se na mesma assembleia.
Esperar pela assembleia anual
Se quem administra já quer sair, uma assembleia extraordinária elege a empresa sem esperar meses.
Não perguntar até onde vale o mínimo
Sem esse número escrito na proposta, a conta por casa que leva à assembleia pode estar errada.
Antes de pedir
Perguntas sobre a administração de prédios pequenos
Num prédio pequeno, a conta faz-se, em média, com o preço mensal da proposta a dividir pelas fracções, e a proposta por escrito dá o número real.
Com 4 fracções compensa pagar a uma empresa?
Depende da conta que fizer: divida o preço mensal da proposta pelo número de fracções e ponha do outro lado o tempo de quem administra e o risco de responder por uma omissão (art. 1436.º, n.º 3, do Código Civil). A proposta serve para fazer essa conta com números reais, sem compromisso.
Um prédio de 2 fracções tem condomínio?
Sim, se estiver constituído em propriedade horizontal. Mesmo com dois condóminos há assembleia, orçamento e seguro contra incêndio obrigatório (arts. 1429.º e 1431.º do Código Civil).
O que é o mínimo mensal?
É o valor mais baixo que uma empresa cobra por mês a um prédio, seja qual for o número de fracções. Nem todas o usam: veja na proposta se o preço é um mínimo mensal ou um valor por fracção e, se for um mínimo, até quantas fracções vale. Veja os valores do mínimo mensal no mercado.
Os vizinhos não vão querer pagar. O que levo à assembleia?
O custo anual por fracção e, escrito na proposta, o que deixa de ser feito por um vizinho. A decisão é tomada por maioria dos votos que representam o valor do prédio (art. 1432.º, n.º 5, do Código Civil), não por unanimidade. Leve também o kit para a assembleia.
Os papéis não estão em ordem. Vão culpar-me pelo que estava mal?
Papéis por arrumar não impedem a proposta. A passagem por escrito deixa registado o que existia e o que faltava no dia da entrega; daí em diante, o trabalho e a responsabilidade são da empresa. Veja como se faz a passagem de pastas.
Nenhuma empresa quer prédios pequenos e antigos?
O estado do prédio não impede o pedido. Diga-nos como está o prédio no pedido: a empresa de administração da sua zona faz a proposta já a contar com ele. Veja também a administração de prédios antigos.
Fontes: Código Civil, arts. 1424.º, 1424.º-A, 1431.º, 1432.º e 1436.º, e Decreto-Lei n.º 268/94, arts. 4.º e 6.º, na redacção da Lei n.º 8/2022; Código Civil, arts. 1429.º e 1435.º; Decreto-Lei n.º 320/2002. Lei confirmada em Outubro de 2026.
Proposta por escrito, sem custo
Uma proposta à medida de um prédio com poucas fracções
Diga-nos quem trata hoje do prédio e quantas fracções tem. A empresa de administração de condomínios da sua zona prepara a proposta para esse tamanho, sem visita.
O que acontece depois de pedir
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Recebe a confirmação do pedido
Por WhatsApp ou e-mail, logo a seguir ao envio.
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A empresa da sua zona prepara a proposta
Para o número de fracções que indicou, sem visita ao prédio.
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Recebe a proposta por escrito
Em até 5 dias úteis, com o que inclui e quanto custa, pronta para a assembleia decidir.
- Sem custo e sem compromisso
Pedir a proposta não obriga a nada.
- Dados só para a sua zona
Servem só para a proposta do seu prédio.
- Empresa verificada
Com registo comercial e seguro de responsabilidade civil.
- A decisão é dos condóminos
Mesmo num prédio de quatro fracções, quem decide é a assembleia.
Ainda não está pronto para pedir? Descarregar a checklist para comparar propostas