A empresa não responde
Onde reclamar da administração do condomínio: o canal certo para cada problema e quando reclamar já não chega
Para reclamar da administração do condomínio há o Livro de Reclamações, a DECO e o julgado de paz. O que resolve, quase sempre, é a assembleia trocar de empresa.
- Sem custo e sem compromisso
- Empresa verificada, com registo comercial e seguro
- Proposta por escrito para a assembleia
Antes de reclamar
Nenhuma entidade obriga a empresa a cumprir; a assembleia pode substituí-la
Em Portugal não há um regulador das empresas de administração de condomínios. O Livro de Reclamações electrónico obriga a empresa a responder; quem decide se ela continua é a assembleia de condóminos.
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O que se diz no prédio
«Há uma entidade que fiscaliza estas empresas.»
O que diz a lei
Não há. A administração de condomínios é uma actividade não regulada: o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) só verifica se a empresa cumpre as regras do Livro de Reclamações.
IMPIC; Decreto-Lei n.º 156/2005, art. 11.º, n.º 1, alínea e)
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O que se diz no prédio
«Escrevo no Livro de Reclamações e fica resolvido.»
O que diz a lei
No livro electrónico, a empresa tem de responder em 15 dias úteis. Responder não é resolver: ninguém a obriga a cumprir nem fixa indemnizações por essa via.
Decreto-Lei n.º 156/2005, art. 5.º-B, n.º 4
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O que se diz no prédio
«Para ir a tribunal é preciso advogado e muito dinheiro.»
O que diz a lei
Nos julgados de paz, para questões até 15.000 €, as partes comparecem pessoalmente, sem advogado obrigatório, e a taxa é de 70 € para quem perde.
Lei n.º 78/2001, arts. 8.º e 38.º; Portaria n.º 342/2019, art. 2.º
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O que se diz no prédio
«Enquanto o contrato durar, temos de aguentar.»
O que diz a lei
A assembleia exonera a empresa a qualquer momento. Se a saída não respeitar o prazo e o aviso prévio do contrato, sem justa causa, o condomínio pode ter de indemnizar a empresa; não prestar contas, não convocar ou não cumprir as deliberações são o tipo de falha que justifica a saída. O calendário está em mudar de administração do condomínio.
Arts. 1435.º, n.º 1, e 1172.º, alínea c), do Código Civil
Passo a passo
A escada da reclamação, do pedido por escrito à troca de empresa
Comece pelo degrau mais barato e suba só quando o anterior falhar. Cada passo deixa prova escrita para o seguinte, e o quarto é o único que tira a empresa do prédio.
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Primeiro
Peça por escrito o que falta
Carta registada com aviso de recepção à empresa, com o que pede (contas, documentos, uma reparação) e um prazo para responder. Guarde a cópia e o aviso.
O administrador tem de prestar contas à assembleia e guardar os documentos do condomínio (art. 1436.º, n.º 1, alíneas l) e n), do Código Civil).
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Sem resposta
Reclame no Livro de Reclamações
As empresas de administração de condomínios têm de ter o livro, também em formato electrónico. Use o electrónico: é nesse que a empresa tem de responder por escrito.
Resposta em 15 dias úteis no livro electrónico (Decreto-Lei n.º 156/2005, art. 5.º-B, n.º 4); a entidade competente é o IMPIC (art. 11.º, n.º 1, alínea e)).
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Se quiser apoio
Peça ajuda à DECO, ou torne a queixa pública
O gabinete de apoio da DECO, associação de defesa do consumidor, analisa a reclamação e contacta a empresa. O Portal da Queixa é uma plataforma privada: avisa a empresa e publica a queixa, mas não faz mediação.
Não há prazo de lei: dependem da resposta da empresa.
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Na assembleia
Leve a troca de empresa a votos
Com uma proposta por escrito de outra empresa, a assembleia vota a exoneração e a eleição na mesma reunião. Se a empresa não convoca, condóminos com 25 % do valor do prédio podem convocar.
Art. 1435.º, n.º 1, art. 1431.º, n.º 2, e art. 1432.º, n.º 5, do Código Civil.
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Se houver prejuízo
Julgado de paz ou tribunal
Para recuperar dinheiro ou pedir uma indemnização. O administrador que não cumpre as suas funções é civilmente responsável. Como em juízo o condomínio é representado pelo seu administrador, contra a própria empresa a assembleia elege primeiro outra e decide avançar.
Art. 1436.º, n.º 3, e art. 1437.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil; Lei n.º 78/2001, art. 9.º, n.º 1.
O quarto degrau é o que muda alguma coisa. Peça já a proposta de outra empresa: chega por escrito, em até 5 dias úteis, para a levar à assembleia.
Pedir proposta em vez de reclamar outra vez
Escolher o canal
O canal certo para cada problema com a empresa de administração
Cada problema tem um canal que obriga a uma resposta e outro que o resolve. Na maior parte dos casos, o que resolve é a assembleia.
| O problema | Onde reclamar primeiro | O que acontece depois | O que resolve |
|---|---|---|---|
| Não responde a e-mails nem a telefonemas | Carta registada e Livro de Reclamações | Resposta escrita em 15 dias úteis, no livro electrónico | A assembleia trocar de empresa |
| Não presta contas, ou as contas não batem | Pedido por escrito das contas e dos extractos | As contas vão à assembleia de Janeiro, ou do primeiro trimestre se o regulamento o previr ou a assembleia o decidir | A assembleia; se faltar dinheiro, o tribunal |
| Não marca a assembleia | Carta a pedir a convocatória | Condóminos com 25 % do valor do prédio podem convocá-la | A assembleia convocada pelos condóminos |
| Não faz as reparações aprovadas | Carta com a deliberação e um prazo | Livro de Reclamações, se não responder | A assembleia; se houver prejuízo, julgado de paz ou tribunal |
| Saiu e não entrega os documentos | Carta com a acta da exoneração e um prazo | A lei não fixa prazo; a empresa que sai tem de entregar os documentos ao condomínio, através do administrador eleito (arts. 1161.º, alínea e), e 1436.º, n.º 1, alínea n), do Código Civil) | O tribunal |
Código Civil, arts. 1431.º, n.ºs 1, 2 e 4, e 1436.º, n.º 1, na redacção da Lei n.º 8/2022, e arts. 1161.º, alínea e), e 1435.º, n.º 1; Decreto-Lei n.º 156/2005, art. 5.º-B, n.º 4.
Quanto custa
Quanto custa reclamar da administração do condomínio
Os primeiros degraus custam pouco ou nada: a carta registada, o Livro de Reclamações e o Portal da Queixa. O julgado de paz tem uma taxa fixa, e o tribunal tem custas que dependem do valor e da duração do processo.
Trocar de empresa pode ter custo: a penalização do contrato actual, se a houver, e, se a exoneração não respeitar o prazo e o aviso prévio do contrato, sem justa causa, uma indemnização à empresa. As falhas desta página, como não prestar contas ou não convocar a assembleia, são o tipo de justa causa que a evita. Depois, conta a mensalidade da nova empresa de gestão de condomínios, que se compara antes de votar.
O que custa cada canal
- Livro de Reclamações: sem custo, em papel ou em linha
- Julgado de paz: nada à entrada; 25 € a cada parte se houver acordo na mediação, 70 € a quem perde se não houver
- Tribunal: custas que dependem do valor da causa e, nas causas de valor mais alto, advogado
- Assembleia: sem custo; a proposta da nova empresa é gratuita
Se o caminho fechar
Quando os canais de consumo não servem a um condómino
O contrato de administração é do condomínio, não de cada condómino, e isso fecha algumas portas. Um centro de arbitragem de conflitos de consumo, por exemplo, já recusou queixas de condóminos contra a empresa de administração, por entender que quem contratou foi o condomínio.
Por isso, quando o problema é da empresa com o prédio, o caminho mais curto passa pela assembleia: decide a troca de empresa e, se houver prejuízo, se o condomínio avança contra ela.
E o julgado de paz, onde fica?
Só existe em alguns concelhos: no distrito de Lisboa, por exemplo, em Lisboa, Sintra, Cascais e Odivelas; no do Porto, no Porto, em Vila Nova de Gaia, em Santo Tirso e na Trofa; no de Setúbal, em Setúbal, no Seixal e em Palmela. Onde não há, pode usar-se outro, mas só para mediação.
Quando a empresa antiga não entrega os documentos.
Modelos prontos
Para levar a troca de empresa à assembleia
A troca de empresa vota-se em assembleia, com a convocatória, a acta e a carta à empresa que sai; a comparação das propostas convence os vizinhos.
Antes de reclamar
Dúvidas de quem quer reclamar da administração do condomínio
No Livro de Reclamações electrónico, a empresa tem de responder; a assembleia é que decide se ela fica. Estas são as perguntas que surgem pelo caminho.
A empresa de administração é obrigada a ter Livro de Reclamações?
Sim. As empresas de administração de condomínios estão na lista do regime do Livro de Reclamações, e todas têm de ter o livro em formato electrónico; o de papel é obrigatório quando têm estabelecimento aberto ao público. Veja o que cada canal faz no artigo sobre o Livro de Reclamações, a DECO e o IMPIC.
Quem recebe a minha reclamação?
A empresa, que no livro electrónico tem de responder em 15 dias úteis, e o IMPIC, que é a entidade competente para o Livro de Reclamações destas empresas. O IMPIC verifica se a empresa cumpre as regras do livro, mas não resolve o conflito, não fixa indemnizações nem obriga a devolver dinheiro. Para obrigar a cumprir, o caminho é a assembleia mudar de administração.
Posso queixar-me sozinho, ou tem de ser o condomínio?
Pode escrever à empresa e reclamar sozinho. Mas o contrato é do condomínio, e há canais que o tratam assim: um centro de arbitragem de consumo já recusou queixas de condóminos por isso. Para decidir a troca de empresa ou uma acção, é a assembleia. Se a empresa não a convoca, veja como a convocar sem a empresa.
O julgado de paz serve para problemas de condomínio?
Serve, para questões até 15.000 €, sem advogado obrigatório: a lei dá-lhe competência para acções sobre direitos e deveres de condóminos, salvo se a assembleia tiver deliberado que vão a arbitragem. Só existe em alguns concelhos. Veja os conflitos entre condóminos.
Reclamar ou mudar de empresa: o que resolve mais depressa?
Mudar. O Livro de Reclamações electrónico obriga a empresa a responder, mas não a cumprir; a assembleia pode exonerá-la a qualquer momento e eleger outra na mesma reunião. Com a proposta de outra empresa por escrito, a votação faz-se de uma vez. Veja o kit para levar à assembleia.
Para onde vão os meus dados se pedir a proposta?
Para a empresa de administração da zona do prédio, e só para ela. Servem só para a proposta do seu prédio. A política de privacidade diz quem os trata.
Fontes: Código Civil, arts. 1431.º, 1432.º, 1436.º e 1437.º, na redacção da Lei n.º 8/2022, e arts. 1161.º, alínea e), 1172.º, alínea c), e 1435.º; Decreto-Lei n.º 156/2005 (Livro de Reclamações), arts. 2.º, 5.º, 5.º-B e 11.º e anexo; Lei n.º 78/2001 (julgados de paz), arts. 8.º, 9.º e 38.º; Portaria n.º 342/2019, art. 2.º; IMPIC, página «Como apresentar uma queixa»; Conselho dos Julgados de Paz, contactos; DECO e Portal da Queixa, páginas sobre reclamar; Centro de Arbitragem de Conflitos de Consumo da Madeira, sentença do processo n.º 1253/2018. Exemplo de uma indemnização recusada por haver justa causa: Tribunal da Relação de Évora, acórdão de 20 de Abril de 2023, processo n.º 2808/19.4T8PTM.E1. Lei confirmada em Outubro de 2026.
Proposta por escrito, sem custo
Em vez de outra reclamação, leve à assembleia a proposta de outra empresa
Diga-nos o que falhou e como é o prédio. A empresa de administração de condomínios da sua zona prepara a proposta com esses dados, sem visita.
O que acontece depois de pedir
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Recebe a confirmação do pedido
Por WhatsApp ou e-mail, logo a seguir ao envio.
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A empresa da sua zona prepara a proposta
Com o que falhou e os dados do prédio, sem visita.
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Recebe a proposta por escrito
Em até 5 dias úteis depois do pedido, pronta para a assembleia decidir.
- Sem custo e sem compromisso
Pedir a proposta não obriga a nada.
- Dados só para a sua zona
Servem só para a proposta do seu prédio.
- Empresa verificada
Com registo comercial e seguro de responsabilidade civil.
- A decisão é da assembleia
Leva a proposta e são os vizinhos que votam.
Ainda não está pronto para pedir? Descarregar a checklist para comparar propostas