Quando é que a assembleia já devia ter sido convocada?
A assembleia anual reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, convocada pelo administrador, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano (art. 1431.º, n.º 1, do Código Civil). Como a convocatória tem de sair com 10 dias de antecedência (art. 1432.º, n.º 1), a reunião de dia 15 tem de estar convocada até dia 5. Se no fim da primeira semana de Janeiro não chegou nenhuma convocatória, é quase certo que a primeira quinzena já não se cumpre.
Há uma excepção: a reunião anual pode fazer-se no primeiro trimestre se o regulamento do condomínio o previr ou se a assembleia o tiver aprovado por maioria (art. 1431.º, n.º 4). Nesse caso, o limite é 31 de Março, e a convocatória tem de sair até 21. Antes de concluir que houve falha, procure essa regra no regulamento e nas actas dos últimos anos.
O prazo é um dever do administrador, não um prazo do prédio. Passado o prazo, a assembleia continua a poder reunir, e a lei diz quem a convoca quando o administrador não o faz: os condóminos.
O calendário de Janeiro a Março, semana a semana
Com uma carta na segunda semana de Janeiro e as assinaturas no fim do mês, a assembleia reúne-se em meados de Fevereiro, ainda dentro do primeiro trimestre. O gráfico mostra as quatro datas da lei; a linha do tempo, o que fazer em cada semana.
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1.ª semana de Janeiro
Confirmar que não há convocatória
Veja o correio, o aviso na entrada e, se pediu convocatórias por e-mail numa assembleia anterior, a caixa do correio electrónico. Pergunte a dois ou três vizinhos se receberam alguma coisa e leia no regulamento se a reunião anual pode ir até Março.
Art. 1431.º, n.ºs 1 e 4, e art. 1432.º, n.ºs 1 a 3.
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2.ª semana de Janeiro
Pedir a convocatória por escrito
Escreva ao administrador, por carta registada com aviso de recepção, a pedir que convoque a assembleia e a dizer até quando espera a convocatória; 8 dias chegam. Na mesma semana, peça a proposta de outra empresa: chega em até 5 dias úteis.
Art. 1436.º, n.º 1, alínea a): convocar a assembleia é função do administrador.
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3.ª e 4.ª semanas de Janeiro
Juntar as assinaturas
Sem resposta no prazo, os condóminos convocam. Prepare a convocatória com a ordem de trabalhos e recolha as assinaturas até somar pelo menos 25 % do valor do prédio.
Art. 1431.º, n.º 2.
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1.ª semana de Fevereiro
Enviar a convocatória
Por carta registada a cada condómino, ou em mão contra recibo assinado, com pelo menos 10 dias de antecedência. Por e-mail, só a quem o pediu numa assembleia anterior, com o endereço escrito na acta, e que devolve o recibo pelo mesmo meio.
Art. 1432.º, n.ºs 1 a 4.
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3.ª semana de Fevereiro
A assembleia
Contas do ano anterior, orçamento, fundo comum de reserva e seguro e, se a convocatória o previr, a escolha da administração. Alguém preside e redige a acta, que todos os presentes subscrevem.
Art. 1431.º, n.º 1; Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 1.
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Março
A acta e os ausentes
As deliberações só produzem efeito depois de aprovada a acta. Comunique-as aos condóminos que faltaram, por carta registada com aviso de recepção, ou por e-mail a quem o pediu em acta, no prazo de 30 dias.
Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 3; art. 1432.º, n.º 9, do Código Civil.
Se o regulamento der o primeiro trimestre, o mesmo calendário cabe com folga: começando na primeira semana de Fevereiro, a reunião faz-se antes do fim de Março.
Quem pode convocar, e como se contam os 25 %?
Convocam os condóminos que representem pelo menos 25 % do valor do prédio (art. 1431.º, n.º 2). Não conta o número de pessoas nem de fracções: conta a permilagem de cada fracção, que o título constitutivo da propriedade horizontal fixa em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (art. 1418.º, n.º 1). São precisos pelo menos 250 em 1.000.
Some as permilagens exactas, sem arredondar. Num prédio de 12 fracções em que umas valem 83 e outras 84, três assinaturas podem ficar nos 249 e não chegar; junte uma quarta antes de enviar. Se não souber a permilagem do seu andar, veja onde está e como se pede o título constitutivo da propriedade horizontal.
Se o prédio não tiver administrador nenhum, a situação é outra: as funções cabem, a título provisório, ao condómino com a maior permilagem, salvo se outro se oferecer (art. 1435.º-A). O que fazer nesse caso está em condomínio sem administrador.
E se quiser aproveitar a reunião para mudar de empresa?
Pode, e é a altura certa: uma empresa que deixa passar o prazo da reunião anual raramente cumpre o resto. Ponha na ordem de trabalhos a exoneração do administrador e, no ponto seguinte, a eleição do novo. Decide a maioria do valor do prédio, em votos (art. 1432.º, n.º 5, e art. 1435.º, n.º 1), e o administrador que sai fica em funções até haver sucessor (art. 1435.º, n.º 5).
O que decide a votação é chegar com uma proposta por escrito. Como se lê o contrato actual e como se faz a passagem para a empresa nova, passo a passo, explica-se em mudar de administração do condomínio.
Vai convocar a assembleia? Peça já a proposta de outra empresa. Em até 5 dias úteis tem-na por escrito, e a eleição de outra empresa pode entrar na ordem de trabalhos.
Pedir proposta para levar à assembleiaO que a convocatória tem de levar
Dia, hora, local e ordem de trabalhos, e o aviso dos assuntos que só se aprovam por unanimidade (art. 1432.º, n.º 4). Feita pelos condóminos, leva também as assinaturas de quem convoca, com a fracção e a permilagem de cada um, para provar os 25 %.
Na reunião anual, a lei manda pôr as contas e o orçamento; os outros dois pontos convém juntá-los, porque são obrigações do condomínio:
- Apreciação e aprovação das contas do ano anterior (art. 1431.º, n.º 1).
- Aprovação do orçamento do ano (art. 1431.º, n.º 1).
- Contribuição para o fundo comum de reserva, que é de pelo menos 10 % da quota-parte de cada condómino nas outras despesas (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 2).
- Actualização do seguro contra incêndio, que é obrigatória todos os anos; se a assembleia não aprovar o montante, actualiza-o o administrador (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 5.º).
Marque também a segunda convocatória, para o caso de faltar quórum: sem outra data escrita, a reunião volta a fazer-se sete dias mais tarde, no mesmo sítio e à mesma hora (art. 1432.º, n.º 6). A convocatória pronta a preencher, com as contas, o orçamento, o fundo de reserva e a segunda data, está no modelo de convocatória de assembleia de condóminos; as regras de cada meio de envio, na página da convocatória da assembleia de condóminos.
Os erros que deitam a reunião abaixo
O erro mais caro é convocar sem os 25 % bem contados, porque abre a porta à impugnação de tudo o que se decidir. Os outros custam semanas.
- Contar fracções em vez de permilagem. Seis vizinhos de andares pequenos podem não chegar aos 250 em 1.000. Some os valores do título, não as portas.
- Esperar por Março sem regra que o permita. Sem cláusula no regulamento nem deliberação da assembleia, o prazo da reunião anual é a primeira quinzena de Janeiro.
- Convocar só por WhatsApp. A lei pede carta registada, aviso com recibo assinado, ou e-mail a quem o pediu em acta. Uma mensagem no grupo do prédio não prova que cada condómino foi convocado.
- Esquecer o que só passa por unanimidade. A convocatória tem de avisar desses assuntos; sem o aviso, a deliberação fica exposta.
- Pôr a exoneração e esquecer a eleição. Sem o ponto da eleição, a empresa que sai continua em funções até haver sucessor.
- Não marcar a segunda convocatória. Se faltar quórum, a reunião vai para a semana seguinte, mesmo que metade dos vizinhos esteja fora.
Confira estes pontos antes de pôr as cartas no correio: uma convocatória corrigida depois de enviada recomeça a contagem dos 10 dias.
Perguntas que ficam
A assembleia convocada pelos condóminos tem o mesmo valor que a convocada pelo administrador, desde que a convocatória e a acta cumpram a lei.
O administrador responde por não ter convocado a assembleia?
Convocar a assembleia é a primeira das funções do administrador, e quem não cumpre as suas funções é civilmente responsável pela omissão (art. 1436.º, n.º 1, alínea a), e n.º 3, do Código Civil). Na prática, o que resolve o problema do prédio é a assembleia que os condóminos convocam, e que pode eleger outro administrador. Veja as funções do administrador na Lei n.º 8/2022.
E se o regulamento disser que a assembleia anual pode ser até Março?
Então o prazo é o fim do primeiro trimestre. A lei deixa fazer a reunião anual no primeiro trimestre quando o regulamento do condomínio o prevê ou quando a assembleia o aprovou por maioria (art. 1431.º, n.º 4, do Código Civil). Antes de convocar, confirme o que diz o regulamento do condomínio do seu prédio.
Os inquilinos podem assinar a convocatória ou votar?
Por direito próprio, não: convocam e votam os condóminos, que são os proprietários das fracções. Um inquilino só vota se o senhorio lhe passar procuração, porque cada condómino pode fazer-se representar por procurador (art. 1431.º, n.ºs 2 e 3, do Código Civil). Com um problema no prédio, fale primeiro com o senhorio. Veja o que pode fazer um inquilino.
Uma assembleia convocada pelos condóminos vale o mesmo?
Vale. A lei põe lado a lado a assembleia convocada pelo administrador e a convocada por condóminos com 25 % do valor do prédio (art. 1431.º, n.º 2, do Código Civil), e as deliberações escritas em acta vinculam todos os condóminos (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 4). O cuidado está na convocatória e na acta. Veja o modelo de acta.
Quanto tempo demora a proposta de outra empresa?
Até 5 dias úteis, e chega por escrito; ninguém precisa de visitar o prédio, e pedi-la não obriga a nada. Peça-a quando enviar a carta ao administrador: assim a escolha entre ficar e mudar faz-se com números em cima da mesa. Veja como comparar a proposta com a actual.
Fontes: Código Civil, arts. 1418.º, 1431.º, 1432.º, 1435.º, 1435.º-A e 1436.º, na versão actualizada da Procuradoria-Geral Regional de Lisboa (abre numa nova janela); Decreto-Lei n.º 268/94, arts. 1.º, 4.º e 5.º, republicado pela Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro, no Diário da República (abre numa nova janela). Lei confirmada em Outubro de 2026.