Para a reunião que decide
Kit para a assembleia de condóminos: o que levar para mudar de administração numa só reunião
Coube-lhe preparar a reunião. Este kit junta o que levar para a assembleia de condóminos para mudar de empresa de administração: o resumo de uma página para os vizinhos, o ponto da situação do contrato e o plano de passagem.
Gratuito e sem registo.
O que faz adiar
Porque é que uma assembleia acaba sem decidir
Porque os vizinhos chegam à reunião a ver as propostas pela primeira vez, e quem não percebe o que está a votar pede mais tempo. A decisão que se adia volta a ser discutida do princípio.
Uma assembleia decide quando cada vizinho já leu, em casa, o que vai ser votado e porquê, e quando alguém responde logo à pergunta do costume: «e se ficarmos sem administrador?». O kit serve para isso. Quem o prepara deixa de carregar a mudança sozinho, porque os números e as regras passam a estar no papel e à vista de todos.
Uma reunião que decide =
- Convocatória com os dois pontos
- Resumo enviado antes
- Propostas pelo preço anual
- Contrato actual lido
- Plano de passagem com datas
- Texto da acta pronto
A peça principal do kit
O resumo de uma página para enviar aos vizinhos
O resumo diz, numa folha, o que se vota, porquê e quanto custa cada hipótese. Envia-se uma semana antes da reunião, para ninguém ver as propostas pela primeira vez na sala.
| Parte do resumo | O que escrever | Porque conta |
|---|---|---|
| A reunião | O dia, a hora e o local, iguais aos da convocatória | Quem lê o resumo tem de conseguir ir, ou passar procuração |
| O que se vota | Os dois pontos: a exoneração da administração actual e a eleição da nova | Votados seguidos, o prédio não fica um dia sem administrador |
| Porque se propõe a mudança | Dois ou três factos com data: o que foi pedido e ficou por fazer | Factos convencem; adjectivos dividem a sala |
| Quanto custa cada hipótese | O preço anual total da administração actual e de cada proposta, lado a lado | O preço por fracção esconde o que se paga à parte |
| O que diz o contrato actual | A data em que acaba, o aviso prévio e a penalização, se houver | É a primeira objecção de quem não quer mudar |
| O que acontece a seguir | As datas da passagem: carta, entrega dos documentos e conta bancária | O medo da mudança é o medo do intervalo |
| Quem preparou | O seu nome e um contacto, para dúvidas antes da reunião | As perguntas respondidas antes não ocupam a assembleia |
Falta-lhe uma proposta para pôr no resumo? Peça a de uma empresa verificada da sua zona. Chega por escrito em até 5 dias úteis.
Pedir a proposta para levar à assembleiaPasso a passo
Como preparar a assembleia, da convocatória ao dia da reunião
Prepara-se em quatro passos, a começar duas a três semanas antes: ler o contrato, comparar as propostas, enviar o resumo e levar os textos prontos.
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Faça o ponto da situação do contrato actual
Leia quando acaba, se renova sozinho, com que aviso prévio se denuncia e se há penalização por sair antes. A assembleia pode exonerar o administrador sem esperar pelo fim do mandato (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil); se a saída não respeitar o prazo e o aviso prévio do contrato, o condomínio pode ter de indemnizar a empresa (art. 1172.º, alínea c), do Código Civil).
Três semanas antes
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Ponha as propostas lado a lado
Some o que cada proposta cobra num ano, com o que fica à parte, e faça o mesmo à administração actual. É esse número que entra no resumo. Veja como comparar propostas pelo preço anual total.
Duas a três semanas antes
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Envie a convocatória e, depois, o resumo
A convocatória segue com 10 dias de antecedência, por carta registada, por aviso entregue em mão com recibo assinado ou, a quem o pediu numa assembleia anterior, por e-mail, com o endereço escrito na acta e o recibo devolvido pelo mesmo meio. Traz a exoneração e a eleição em pontos seguidos (art. 1432.º, n.ºs 1 a 4, do Código Civil). O resumo vai uma semana antes, por e-mail ou na caixa do correio.
Dez dias e uma semana antes
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Leve os textos prontos para o dia
Leve o texto das duas deliberações para a acta e o plano de passagem com datas. Basta a maioria dos votos que representam o valor do prédio (art. 1432.º, n.º 5, do Código Civil), e uma votação que acaba com o texto já escrito não deixa dúvidas sobre o que se decidiu.
No dia da reunião
As regras da votação estão em como se exonera e elege na mesma assembleia, e o texto das deliberações para a acta está no modelo.
Na sala
As cinco perguntas dos vizinhos, e o que responder a cada uma
O medo da mudança cabe em poucas perguntas, e todas têm resposta na lei ou no resumo. Uma resposta curta, com o artigo da lei, acaba com a dúvida; uma resposta vaga adia a votação.
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«E se ficarmos sem administrador?»
Não ficam: o administrador mantém-se em funções até ser eleito o seguinte.
Art. 1435.º, n.º 5, do Código Civil
Resposta que serve
«Não ficamos. O administrador mantém-se em funções até ser eleito o seguinte, e hoje votamos a saída e a entrada na mesma reunião.»
O que não dizer
«Logo se vê», ou «a nova trata disso».
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«Não têm de estar todos de acordo?»
Para exonerar e eleger a administração, a lei não exige unanimidade.
Art. 1432.º, n.ºs 5 e 6, do Código Civil
Resposta que serve
«Não. Basta a maioria dos votos que representam o valor do prédio. E, se hoje faltar gente, na segunda reunião decide a maioria dos votos dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor do prédio.»
O que não dizer
«Não sei, depois conta-se.»
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«E o contrato com a empresa actual?»
O contrato não impede a assembleia de exonerar, mas o prazo e o aviso prévio contam: se a saída não os respeitar, o condomínio pode ter de indemnizar a empresa.
Arts. 1435.º, n.º 1, e 1172.º, alínea c), do Código Civil
Resposta que serve
«A assembleia pode exonerar o administrador. Li o contrato: acaba nesta data e o aviso prévio é este; marcamos a saída para respeitar o prazo e o aviso prévio do contrato, porque, se não os respeitar, pode haver indemnização.»
O que não dizer
«O contrato não interessa.»
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«Quanto vamos pagar a mais?»
Responde-se com o preço anual total de cada hipótese e, ao lado, com a diferença que faz a cada fracção, por mês.
Resposta que serve
O preço anual total de cada hipótese e a diferença por fracção e por mês, já calculada no resumo.
O que não dizer
Só o preço por fracção, sem o que fica à parte.
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«E quem não puder vir?»
Quem não puder vir pode votar através de um procurador.
Art. 1431.º, n.º 3, e art. 1432.º, n.º 9, do Código Civil
Resposta que serve
«Pode fazer-se representar por procurador. E quem faltar recebe as deliberações no prazo de 30 dias.»
O que não dizer
«Quem não vem não conta.»
Depois da votação
Plano de transição da administração, com datas
O plano diz quem faz o quê depois da votação, e em que dia. Leva-se preenchido para a reunião, porque é a resposta escrita ao medo de ficar sem administrador.
| Passo | Quem | Quando |
|---|---|---|
| Acta com as duas deliberações, e deliberações comunicadas aos ausentes | Quem presidiu à reunião e a nova administração | Até 30 dias depois da assembleia (art. 1432.º, n.º 9, do Código Civil) |
| Carta à empresa que sai, com a acta | A nova administração, ou quem a assembleia indicar | Logo a seguir à reunião: escreva a data |
| Entrega de documentos, contas e valores | A empresa que sai entrega; a nova recebe e assina a lista | No prazo fixado na carta: escreva a data |
| Poderes na conta bancária do condomínio | A nova administração, com a acta | Depois da entrega: escreva a data |
Para o calendário completo, veja o plano de passagem com datas. Para a lista do que tem de mudar de mãos, veja o que exigir na entrega entre empresas.
O que faz perder a votação
Erros ao preparar a assembleia que decide a mudança
Mostrar as propostas pela primeira vez na sala é um erro que adia a decisão, e o primeiro de seis que se evitam começando com tempo.
Mostrar as propostas só na reunião
Quem vê pela primeira vez pede tempo para pensar.
Esquecer um dos dois pontos na convocatória
A convocatória tem de trazer a exoneração e a eleição, em pontos seguidos.
Levar queixas em vez de factos
Datas e pedidos por escrito convencem; desabafos dividem.
Não ter lido o contrato actual
A primeira objecção fica sem resposta.
Contar só com quem vai estar
Quem não pode vir também vota, por procuração.
Deixar o texto da acta para depois
O que não fica escrito no dia discute-se outra vez.
Se a tarefa ficou consigo
Quem prepara o kit, e quando começar
Prepara-o quem ficou de trazer as propostas, e começa duas a três semanas antes da reunião, para a convocatória sair com os 10 dias que a lei pede.
O que enviar antes
- A convocatória, com 10 dias de antecedência.
- O resumo de uma página, uma semana antes.
- Um lembrete a quem não vai poder estar: pode passar procuração.
O que levar no dia
- As propostas completas, para quem as quiser ler.
- O contrato actual, aberto na cláusula da saída.
- O texto das deliberações e o plano de passagem.
Os modelos da convocatória, da acta e da carta à empresa que sai estão nos modelos de documentos para o condomínio. As regras da reunião estão na página da assembleia de condóminos.
Para imprimir
Kit para a assembleia, em PDF
Duas páginas A4 para preencher à mão: o resumo para os vizinhos, com a comparação das propostas, e o ponto da situação do contrato com o plano de passagem.
Descarregar o kit para a assembleiaPDF, 2 páginas A4. Sem registo.
Antes da reunião
Dúvidas de quem prepara a assembleia
O resumo envia-se uma semana antes, a convocatória com 10 dias, e a mudança decide-se pela maioria dos votos que representam o valor do prédio.
Quando devo enviar o resumo aos vizinhos?
Uma semana antes da reunião, depois de a convocatória ter seguido. Assim cada vizinho lê as propostas em casa e chega à assembleia com as dúvidas já feitas. Para a convocatória, use a convocatória pronta a preencher.
O resumo substitui a convocatória?
Não. A convocatória é o que a lei exige: carta registada, aviso entregue em mão com recibo assinado ou, a quem o pediu numa assembleia anterior, e-mail, com o endereço escrito na acta e o recibo devolvido pelo mesmo meio, sempre com 10 dias de antecedência (art. 1432.º, n.ºs 1 a 3, do Código Civil). O resumo é informação a mais, para ajudar a decidir. Veja as regras da assembleia de condóminos.
Posso levar só uma proposta à assembleia?
Pode. A assembleia vota a proposta que tiver à frente, e no resumo ela fica ao lado do que o prédio paga hoje à administração actual. Veja como funciona o pedido de proposta.
Quem redige a acta da assembleia?
A acta é redigida e assinada por quem presidiu à reunião, e subscrita pelos condóminos presentes (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 1). Levar o texto das deliberações já escrito poupa essa parte. Veja como presidir a uma assembleia de condóminos.
Um condómino que faltou pode contestar a decisão depois?
As deliberações são comunicadas a todos os ausentes no prazo de 30 dias (art. 1432.º, n.º 9, do Código Civil). Quem não concordar tem um caminho próprio, com prazos, que é a impugnação. Veja como se impugna uma deliberação da assembleia.
Fontes: Código Civil, arts. 1431.º e 1432.º, na redacção da Lei n.º 8/2022, e arts. 1172.º, alínea c), e 1435.º; Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, na redacção da Lei n.º 8/2022. Lei confirmada em Outubro de 2026.
Proposta por escrito, sem custo
A peça que falta no kit: uma proposta para votar
Um kit sem proposta só mostra o problema. Diga-nos como é o prédio, e a empresa de administração de condomínios verificada da sua zona prepara a proposta por escrito, sem visita.
O que acontece depois de pedir
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Recebe a confirmação do pedido
Por WhatsApp ou e-mail, logo a seguir ao envio.
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A empresa da sua zona prepara a proposta
Com os dados que nos deu, sem visita ao prédio.
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Põe a proposta no resumo
Chega por escrito, em até 5 dias úteis, para a comparar com as outras que tiver.
- Sem custo e sem compromisso
Pedir a proposta não obriga a nada.
- Dados só para a sua zona
Servem só para a proposta do seu prédio.
- Empresa verificada
Com registo comercial e seguro de responsabilidade civil.
- A decisão é da assembleia
Leva a proposta e são os vizinhos que votam.
Ainda não está pronto para pedir? Descarregar a checklist para comparar propostas