Valores observados no mercado
Quanto custa a administração de um condomínio: honorários por fracção, mínimos mensais e o que fica de fora
Saber quanto custa a administração de um condomínio começa por separar os honorários da empresa da quota de cada fracção. Em três das quatro fontes consultadas, os honorários vão de 5 a 15 € por fracção e por mês.
Actualizado a
A confusão mais comum
Honorários e quota de condomínio: porque a quota é mais alta do que os honorários
Porque os honorários são só o que se paga à empresa pelo trabalho de administrar. A quota de cada fracção paga tudo o que o prédio gasta: a limpeza, o elevador, a luz das escadas, o seguro e o fundo comum de reserva, além dos honorários.
Um directório de empresas de administração, uma das fontes consultadas, põe os honorários entre 15 % e 30 % da quota mensal. Por isso, trocar de empresa mexe numa parte da quota, e não na quota toda. Para ver para onde vai o resto, veja a diferença entre honorários e quota total.
Quota de cada fracção =
- Honorários da administração
- Limpeza
- Elevador e manutenções
- Electricidade e água comuns
- Seguro do prédio
- Fundo comum de reserva
Com fonte e data
Preço por fracção e mínimo mensal: os valores observados no mercado
Em três das quatro fontes consultadas, os honorários de administração vão de 5 a 15 € por fracção e por mês; a quarta dá 12 a 30 €. Para os prédios pequenos, uma fonte fixa um mínimo de 100 € por mês, mais IVA, e outra dá a mensalidade do prédio. São valores observados no mercado; cada empresa apresenta a sua proposta.
| Fonte | Data | Por fracção e por mês | Mínimo ou mensalidade do prédio |
|---|---|---|---|
| Guia de preços de uma plataforma de orçamentos online | Sem data na página; consultado a 1 de Outubro de 2026 | 5 a 15 €. Prédio simples, sem espaços exteriores: 5 a 9 €. Com piscina e jardim: 8 a 15 € | Não indica |
| Página de preços de uma empresa de administração do Grande Porto | Julho de 2025, actualizada em Outubro de 2025 | 5 a 7 €, mais IVA | Mínimo de 100 € por mês, mais IVA |
| Artigo de um directório de empresas de administração | Abril de 2026 | 12 a 30 €, que a fonte apresenta como custo de administração profissional | Não indica |
| Página de preços de uma empresa de administração da Grande Lisboa | Julho de 2026 | Até 12 fracções: 7 a 15 €. De 13 a 40 fracções: 6 a 12 € | Até 12 fracções: 80 a 180 € por mês. De 13 a 40: 180 a 450 €. Mais de 40: acima de 450 €, caso a caso |
Os valores de cada fonte não se somam nem se comparam directamente: umas dizem o preço sem IVA, outras não dizem se o incluem, e o que cada uma conta dentro dos honorários é diferente. Servem para saber em que ordem de grandeza anda uma proposta. Para os prédios de poucas fracções, veja o mínimo mensal dos prédios pequenos.
O valor que conta é o do seu prédio. Peça a proposta de uma empresa verificada da sua zona e ponha-a ao lado destes valores.
Pedir proposta e comparar com estes valoresContas feitas
Exemplos para prédios de 8, 20 e 40 fracções
Num prédio de 20 fracções, as contas dão 1.200 a 3.600 € de honorários por ano. São estimativas, feitas por nós com os intervalos das fontes, e não o preço de nenhuma empresa. Para 8 fracções usámos a mensalidade que uma fonte dá aos prédios até 12 fracções; para 20 e 40, o intervalo de 5 a 15 € por fracção.
| Prédio | Como se faz a conta | Honorários por mês (estimativa) | Honorários por ano (estimativa) |
|---|---|---|---|
| 8 fracções | Mensalidade do prédio que uma fonte dá até 12 fracções; outra fonte fixa um mínimo de 100 €, mais IVA | 80 a 180 € | 960 a 2.160 € |
| 20 fracções | 20 fracções × 5 a 15 € | 100 a 300 € | 1.200 a 3.600 € |
| 40 fracções | 40 fracções × 5 a 15 € | 200 a 600 € | 2.400 a 7.200 € |
Valores sem IVA onde a fonte o diz; nos restantes, confirme.
Os intervalos são largos porque o preço depende do que o prédio tem e do que a proposta inclui. Num prédio com piscina e jardim, a plataforma de orçamentos, que separa os dois casos, dá 8 a 15 € por fracção, contra 5 a 9 € num prédio simples. Em qualquer dos casos, confirme se o valor leva IVA.
Fora da mensalidade
O que costuma ser cobrado à parte dos honorários
Uma empresa de administração da Grande Lisboa aponta quatro serviços que podem ter custos adicionais: as assembleias extraordinárias, a gestão de obras grandes, os serviços jurídicos de recuperação de dívidas e as vistorias especializadas. O directório de empresas de administração dá valor a dois deles. O que fica dentro ou fora depende de cada proposta.
| Serviço | Valor observado | O que perguntar à empresa |
|---|---|---|
| Assembleia extraordinária | 50 a 150 € por sessão, no directório de empresas de administração, em Abril de 2026 | Quantas assembleias estão incluídas e quanto custa cada uma a mais |
| Gestão de obras | 5 % a 10 % do valor da obra, nas obras grandes, na mesma fonte | Se há percentagem, sobre que obras e acima de que valor |
| Serviços jurídicos de recuperação de dívidas | Sem valor nas fontes | O preço das cartas e da acção, e quem o paga |
| Vistorias especializadas | Sem valor nas fontes | Em que casos se fazem e quanto custam |
Por isso duas propostas com a mesma mensalidade podem custar valores diferentes no fim do ano. Veja como comparar propostas com preço anual total.
Duas contas
Honorários e serviços subcontratados: separar as duas contas
Os honorários pagam o trabalho da empresa. A limpeza, o elevador ou o jardim são, em regra, serviços de outros fornecedores, pagos pelo condomínio. Uma proposta com um só preço global não deixa ver quanto vai para cada conta.
Honorários da empresa
- A mensalidade, por fracção ou pelo prédio.
- O que a proposta cobra à parte.
- O valor de adesão, se existir.
Despesas do prédio
- Os contratos de limpeza, elevador e jardim.
- A electricidade, a água e o seguro.
- O fundo comum de reserva.
Peça à empresa que apresente as duas contas em separado, com os contratos dos fornecedores em nome do condomínio. Para saber o que vem em cada uma, veja para onde vai o dinheiro das quotas.
O preço que não vem na proposta
Custo de sair: fidelização e penalizações
O custo de mudar de empresa está sobretudo no contrato actual, e não na mensalidade da proposta nova: na duração, na renovação automática, no aviso prévio e na penalização por sair antes do prazo. Uma mensalidade baixa com um contrato que prende pode sair mais cara do que uma mensalidade alta sem fidelização.
A duração
Quando começou o contrato e em que data acaba.
A renovação automática
Por quanto tempo renova, e com que antecedência se denuncia.
O aviso prévio
O que é preciso avisar para sair antes do fim.
A penalização
Se existe, e como se calcula.
A entrega dos documentos
Se o contrato fixa prazo ou custo para os entregar.
A adesão da empresa nova
Se há um valor de entrada, pago só no primeiro ano.
A lista completa dos passos está em mudar de administração do condomínio. Se a questão for uma cobrança que não entende, veja onde reclamar da administração do condomínio.
Para que servem estes valores
Quando usar estes valores, e quando não
Servem para perceber se uma proposta está na ordem de grandeza do mercado. Não servem para dizer que um preço está certo ou errado: quem fixa o preço é cada empresa, e o que conta é o que ele inclui.
Servem para
- Ler uma proposta sabendo o que se pratica.
- Explicar aos vizinhos a diferença entre honorários e quota.
- Saber o que perguntar sobre o que fica à parte.
Não servem para
- Exigir um preço a uma empresa.
- Escolher pela mensalidade mais baixa.
- Substituir a proposta escrita para o seu prédio.
Para uma comissão ou um promotor com vários prédios, as páginas para profissionais tratam os casos de prédios novos e de prédios inteiros. O que uma empresa tem de fazer pelo prédio está em administração de condomínios.
Antes de comparar
Dúvidas sobre o preço da administração de condomínio
Em três das quatro fontes, os honorários vão de 5 a 15 € por fracção e por mês, e cada empresa fixa o seu preço na proposta.
Quanto custa uma assembleia extraordinária?
Quando é cobrada à parte, um directório de empresas de administração (Abril de 2026) dá 50 a 150 € por sessão. Se está ou não incluída na mensalidade, depende de cada proposta. Veja a pergunta a fazer sobre as assembleias.
Que percentagem se cobra na gestão de obras?
Um directório de empresas de administração (Abril de 2026) dá 5 % a 10 % do valor da obra, nas obras grandes. Se a proposta nada disser sobre obras, pergunte antes de votar. Veja a pergunta sobre a gestão de obras.
Porque é que o site não dá um preço para o meu prédio?
Porque quem fixa o preço é a empresa que faz a proposta, e ele depende das fracções e do que o prédio tem. O site mostra o que se observa no mercado e pede a proposta por si. Veja como funciona o pedido de proposta.
Estes valores incluem IVA?
Nem todos. Uma das fontes diz os valores mais IVA; as outras não dizem se o incluem. Numa proposta, confirme sempre se o preço leva IVA antes de a comparar com outra. Veja a conta do preço anual total.
O preço por fracção muda com o tamanho do prédio?
Numa das fontes, muda: os prédios até 12 fracções pagam 7 a 15 € por fracção, e os de 13 a 40 pagam 6 a 12 €. Outra fonte fixa um mínimo de 100 € por mês, mais IVA, seja qual for o número de fracções. Veja a administração de condomínios em prédios pequenos.
Fontes, consultadas a 1 de Outubro de 2026: guia de preços de uma plataforma de orçamentos online (sem data na página); artigo de um directório de empresas de administração (Abril de 2026); página de preços de uma empresa de administração do Grande Porto (Julho de 2025, actualizada em Outubro de 2025); página de preços de uma empresa de administração da Grande Lisboa (Julho de 2026). Valores observados no mercado; cada empresa apresenta a sua proposta.
Proposta por escrito, sem custo
O preço que interessa é o do seu prédio
Os valores de mercado dão a ordem de grandeza; o preço do seu prédio vem numa proposta. Diga-nos como é o prédio, e a empresa de administração de condomínios verificada da sua zona prepara a proposta por escrito, sem visita.
O que acontece depois de pedir
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Recebe a confirmação do pedido
Por WhatsApp ou e-mail, logo a seguir ao envio.
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A empresa da sua zona prepara a proposta
Com as fracções e o que o prédio tem, sem visita.
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Recebe a proposta por escrito
Em até 5 dias úteis depois do pedido, para a pôr ao lado destes valores.
- Sem custo e sem compromisso
Pedir a proposta não obriga a nada.
- Dados só para a sua zona
Servem só para a proposta do seu prédio.
- Empresa verificada
Com registo comercial e seguro de responsabilidade civil.
- A decisão é da assembleia
Leva a proposta e são os vizinhos que votam.
Já tem propostas? Calcular o preço anual total das propostas que tenho