Quando se usa este modelo de convocatória
Sempre que o prédio tem de reunir em assembleia de condóminos. O modelo serve para os dois tipos de assembleia: muda o que escreve no assunto e na ordem de trabalhos.
| Assembleia | Quando | Quem convoca | O que se decide | Onde está |
|---|---|---|---|---|
| Ordinária | Na primeira quinzena de Janeiro, ou no primeiro trimestre se o regulamento o previr ou a assembleia o aprovar por maioria | O administrador | As contas do ano anterior, o orçamento, as quotas e o fundo comum de reserva | Art. 1431.º, n.ºs 1 e 4; Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º |
| Extraordinária | Em qualquer altura do ano | O administrador, ou condóminos com 25 % do valor do prédio | Qualquer outro assunto: obras, regulamento, mudar de empresa | Art. 1431.º, n.º 2 |
Código Civil, na redacção da Lei n.º 8/2022.
O que uma convocatória mal feita põe em risco
Põe em risco o que a assembleia decidir. As deliberações contrárias à lei podem ser anuladas a pedido de qualquer condómino que não as aprovou (art. 1433.º, n.º 1, do Código Civil). Dois erros abrem essa porta: a carta enviada com menos de 10 dias de antecedência e o assunto votado sem estar na ordem de trabalhos.
Quem assina a convocatória e a quem tem de ser enviada
Assina o administrador, ou os condóminos que juntem pelo menos 25 % do valor do prédio, por exemplo quando ele não convoca. Recebem-na todos os condóminos, vivam ou não no prédio.
Quem assina
- O administrador, seja uma empresa ou um condómino eleito.
- Os condóminos com pelo menos 25 % do valor do prédio, por exemplo quando o administrador não convoca ou quando é ele o assunto.
- Num prédio sem administrador eleito nem nomeado pelo tribunal, o condómino com a maior permilagem, que assume as funções a título provisório, a não ser que outro se ofereça e avise os restantes (art. 1435.º-A, n.º 1).
Quem recebe
- Todos os condóminos, incluindo os que não vivem no prédio, na morada que indicaram.
- Os inquilinos não, porque não são condóminos. Podem ir à assembleia com procuração do senhorio.
- Quem vai em nome de outro leva procuração. O modelo traz uma, pronta a juntar à convocatória.
O modelo de convocatória, campo a campo
A convocatória tem dez partes; o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos são obrigatórios. Os campos a preencher estão sombreados e, ao lado de cada parte, está a nota e, quando a lei a exige, o artigo. O ficheiro em Word traz o mesmo texto, pronto a editar.
Modelo de condominios.com.pt. Preencha os campos entre parênteses rectos, apague as frases que não se aplicam e retire esta nota antes de enviar.
Convocatória da assembleia de condóminos
Condomínio do prédio sito em [morada do prédio], [código postal] [localidade]
Identifique o prédio como consta do título constitutivo da propriedade horizontal.
Ex.mo(a) Senhor(a) [nome do condómino], proprietário(a) da fracção [letra da fracção]
Uma convocatória para cada condómino, incluindo os que não vivem no prédio, enviada para a morada que indicaram.
Assunto: convocatória da assembleia [ordinária ou extraordinária] de condóminos
A ordinária aprova as contas do ano anterior e o orçamento, na primeira quinzena de Janeiro, ou no primeiro trimestre se o regulamento o previr ou a assembleia o tiver aprovado por maioria. A extraordinária trata qualquer outro assunto, em qualquer altura do ano.
Art. 1431.º, n.ºs 1, 2 e 4, do Código Civil
Nos termos dos artigos 1431.º e 1432.º do Código Civil, convoco V. Ex.ª para a assembleia [ordinária ou extraordinária] de condóminos, que se realiza no dia [data], pelas [hora], em [local], com a seguinte ordem de trabalhos:
O dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos são obrigatórios. A carta registada segue com pelo menos 10 dias de antecedência; envie com alguns dias de folga.
Art. 1432.º, n.ºs 1 e 4, do Código Civil
- Apreciação e votação das contas de [ano anterior].
- Apreciação e votação do orçamento para [ano] e do valor das quotas.
- Fixação da contribuição para o fundo comum de reserva.
- Eleição do administrador para [ano].
- [Outro assunto, descrito com clareza].
Escreva cada assunto de forma a que se perceba o que vai ser votado: o que não está na ordem de trabalhos não se vota. A contribuição de cada condómino para o fundo comum de reserva é de pelo menos 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
Art. 1431.º, n.º 1, do Código Civil; art. 4.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94
O ponto [número] só pode ser aprovado por unanimidade dos votos.
Se algum ponto exigir unanimidade, como alterar o título constitutivo, a convocatória tem de o dizer. Se nenhum exigir, apague esta frase.
Art. 1432.º, n.º 4, do Código Civil
Se à hora marcada não estiverem presentes condóminos que representem a maioria do valor do prédio, a assembleia reúne em segunda convocatória [escolha uma: uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local / no dia (data), pelas (hora), em (local) / no mesmo dia, pelas (hora, 30 minutos depois), no mesmo local (use esta opção só se puder garantir, nesse dia, a presença de condóminos com um quarto do valor do prédio, e apague este parêntese antes de enviar)], e delibera por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio, salvo nos pontos que a lei sujeita a outra maioria ou à unanimidade.
Escolha uma das três opções e apague as outras. Se a convocatória não fixar outra data, a lei marca a segunda reunião para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local. Os 30 minutos só valem se puder garantir, nesse dia, a presença de condóminos com um quarto do valor do prédio.
Art. 1432.º, n.ºs 6 e 7, do Código Civil
Se não puder estar presente, pode fazer-se representar por procurador, com a procuração junta a esta convocatória ou outra que o identifique.
Junte a procuração do anexo: num prédio com proprietários que não vivem lá, é o que mais ajuda a ter quórum à primeira.
Art. 1431.º, n.º 3, do Código Civil
As contas e o orçamento estão disponíveis para consulta [onde e como].
Enviar os documentos com a convocatória, ou dizer onde se consultam, evita que a votação seja adiada por falta de informação.
[Localidade], [data de envio]
O administrador,
[assinatura]
[nome ou denominação da empresa]
Guarde o talão da carta registada ou o recibo assinado: é a prova de que convocou a tempo.
Art. 1432.º, n.º 1, do Código Civil
O mesmo texto, pronto a editar e a imprimir, com os quatro anexos que o acompanham.
Dois documentos para juntar à convocatória
A procuração ajuda a ter quórum à primeira. O recibo é a prova de quem recebeu a convocatória em mão.
Procuração para a assembleia
Eu, [nome do condómino], proprietário(a) da fracção [letra da fracção] do prédio sito em [morada do prédio], nomeio meu(minha) procurador(a) [nome do procurador], a quem dou poderes para me representar na assembleia [ordinária ou extraordinária] de condóminos marcada para [data], incluindo em segunda convocatória, discutir e votar todos os pontos da ordem de trabalhos e assinar a acta.
[Localidade], [data]. Assinatura: [assinatura do condómino]
O procurador pode ser outro condómino, um familiar ou outra pessoa da confiança do condómino. A lei não fixa a forma da procuração, mas os poderes têm de constar de documento escrito (acórdão da Relação de Lisboa de 7 de Maio de 2009).
Art. 1431.º, n.º 3, do Código Civil
Recibo de entrega em mão
Declaro que recebi hoje, em mão, o aviso convocatório da assembleia [ordinária ou extraordinária] de condóminos marcada para [data], pelas [hora], em [local].
Nome: [nome do condómino]. Fracção: [letra da fracção]. Data de entrega: [data]. Assinatura: [assinatura]
Entregue pelo menos 10 dias antes da assembleia e guarde o recibo com as outras provas de convocação.
Art. 1432.º, n.º 1, do Código Civil
As regras da representação, de quem pode ser procurador ao que a procuração tem de dizer, estão em procuração para a assembleia de condóminos.
Ordem de trabalhos para exonerar o administrador e eleger a nova empresa
Para mudar de empresa numa só reunião, a ordem de trabalhos leva três pontos, por esta ordem. Copie-os para o lugar da ordem de trabalhos do modelo.
Ordem de trabalhos:
- Apreciação da actuação da administração e deliberação sobre a exoneração do administrador em funções.
- Apreciação das propostas de administração recebidas e eleição do novo administrador, com fixação da sua remuneração.
- Definição da data de passagem da administração e da entrega dos documentos do condomínio.
Os pontos 1 e 2 vão juntos, para a nova empresa ser eleita na mesma reunião em que a anterior sai. Os dois decidem-se por maioria dos votos que representam o valor do prédio (em segunda convocatória, pela maioria dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor do prédio).
Art. 1432.º, n.ºs 5 e 6, e art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil
Depois da votação, a exoneração comunica-se à empresa por escrito, com a carta de cessação do contrato de administração, e o que se decidiu passa para a acta, com o modelo de acta de exoneração e eleição. O calendário completo, da convocatória à passagem de pastas, está na página sobre como mudar de administração do condomínio, e a forma de pôr as propostas lado a lado, em comparar propostas pelo preço anual total.
O ponto 2 precisa de uma proposta. Sem ela em cima da mesa, a assembleia adia a eleição e a empresa actual fica. A de uma empresa verificada da sua zona chega por escrito em até 5 dias úteis.
Pedir a proposta para levar à assembleiaConvocatória pelos condóminos com 25 % do valor do prédio
Os condóminos que representem pelo menos 25 % do valor do prédio podem convocar a assembleia sozinhos, por exemplo quando o administrador não a convoca ou quando é ele o assunto. Muda o primeiro parágrafo e quem assina; o resto do modelo fica igual.
Os condóminos abaixo assinados, que representam [percentagem] % do valor total do prédio, convocam, nos termos do artigo 1431.º, n.º 2, do Código Civil, a assembleia extraordinária de condóminos, que se realiza no dia [data], pelas [hora], em [local], com a seguinte ordem de trabalhos:
Assinam todos, com o nome, a fracção e a permilagem. A soma tem de chegar a 250 ‰, que são 25 % do valor do prédio.
Art. 1431.º, n.º 2, do Código Civil
Como somar os 25 %
O valor de cada fracção é a permilagem que está no título constitutivo da propriedade horizontal. Somam-se as permilagens de quem assina, e 250 ‰ são 25 % do prédio: num prédio de 8 fracções iguais, com 125 ‰ cada, bastam 2 assinaturas. A tabela de assinaturas, com a coluna da permilagem e o total, está no anexo A do modelo.
Se chegou aqui porque a administração deixou de responder, o passo a passo das semanas antes da convocatória está no artigo o administrador de condomínio não responde.
Enviar por e-mail, entregar em mão ou reunir por videoconferência
A regra é a carta registada, enviada com 10 dias de antecedência. A lei aceita duas alternativas para convocar, o e-mail e a entrega em mão, cada uma com a sua condição. A videoconferência é outra coisa: muda a forma de reunir, e a convocatória anuncia-a.
Por e-mail
Só para quem pediu, numa assembleia anterior, para ser convocado por e-mail, com o endereço escrito na acta. O condómino confirma a recepção pelo mesmo meio. Os restantes recebem carta registada.
Art. 1432.º, n.ºs 2 e 3, do Código Civil
Em mão
Em vez da carta registada, pode entregar o aviso com a mesma antecedência de 10 dias, desde que o condómino assine um recibo. O recibo está no anexo D do modelo.
Art. 1432.º, n.º 1, do Código Civil
Por videoconferência
A assembleia reúne à distância quando a administração o decide ou a maioria dos condóminos o pede. Escreva na convocatória, no lugar do local, que a reunião é por videoconferência, com a ligação e a forma de participar. Quem não tiver meios e o disser à administração tem de os receber dela.
Art. 1.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94; art. 1432.º, n.º 4, do Código Civil
Erros que põem em risco as decisões da assembleia
Uma convocatória mal feita deixa as decisões da reunião expostas a impugnação.
- Contar os 10 dias à justa. Os 10 dias são o mínimo. Envie com alguns dias de folga, para nenhum condómino poder dizer que a convocatória chegou tarde.
- Decidir no ponto «outros assuntos». Serve para informar e conversar. O que é para votar tem de estar escrito na ordem de trabalhos.
- Esquecer quem não vive no prédio. O proprietário que arrenda a fracção continua a ser condómino e tem de ser convocado, na morada que indicou.
- Enviar por e-mail a quem não o pediu. Para esses condóminos, a convocatória por e-mail não conta. Vai por carta registada ou em mão, com recibo.
- Pôr a exoneração sem a eleição. O que não está na ordem de trabalhos não se vota: sem o ponto da eleição, a nova empresa só pode ser eleita noutra assembleia.
- Deitar fora os talões. O talão de cada carta registada e os recibos assinados são a prova de que todos foram convocados a tempo.
Perguntas sobre a convocatória
A convocatória vale se seguir as regras de envio e de antecedência do Código Civil, que o modelo já traz.
Esta convocatória é válida?
É, se a preencher e a enviar como a lei manda: carta registada com 10 dias de antecedência, ou aviso entregue em mão com recibo assinado, com o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos. O modelo segue os arts. 1431.º e 1432.º do Código Civil, na redacção da Lei n.º 8/2022. Veja todas as regras da convocatória.
A assinatura da convocatória tem de ser reconhecida?
Não. A lei não exige o reconhecimento da assinatura na convocatória. Basta a assinatura de quem convoca: o administrador, ou cada um dos condóminos que juntam os 25 %. A lei não fixa a forma da procuração, mas os poderes têm de constar de documento escrito (acórdão da Relação de Lisboa de 7 de Maio de 2009). Veja as regras da procuração para a assembleia.
Posso afixar a convocatória na entrada do prédio?
Pode, como aviso, mas não substitui o envio. Sem carta registada, sem recibo de entrega em mão ou sem e-mail a quem o pediu, não há prova de que cada condómino foi convocado. Veja o que fazer se a assembleia não foi convocada.
Os inquilinos têm de ser convocados?
Não. Convocam-se os condóminos, que são os proprietários das fracções. Um inquilino pode ir à assembleia e votar se o senhorio lhe passar uma procuração. Veja o que um inquilino pode pedir.
Bases legais: Código Civil, arts. 1431.º e 1432.º, na redacção da Lei n.º 8/2022, e arts. 1433.º, 1435.º e 1435.º-A; Decreto-Lei n.º 268/94, arts. 1.º-A e 4.º. Lei confirmada em Outubro de 2026.
