Administração de condomínios para construtoras e promotores

Porque começa antes das escrituras

Administração de condomínio novo: quem responde aos compradores no primeiro dia

Sem administração, quem responde aos compradores no primeiro dia é a construtora, com a equipa comercial a receber as chamadas. E no dia da primeira escritura o prédio já tem despesas comuns para pagar: a luz das escadas, o elevador, a limpeza e o seguro.

O custo escondido vem depois. Durante a garantia, cada humidade, porta de garagem ou lâmpada das partes comuns chega à obra como reclamação. Uma administração que separa o que é defeito de construção do que é falta de manutenção só leva à construtora o que é dela, por escrito e com data.

Ver o cronograma de arranque do condomínio novo

Hall de entrada de um prédio novo por estrear, com as caixas do correio ainda sem nomes — As caixas do correio ainda estão por estrear, mas as contas do prédio já correm: luz, elevador, limpeza e seguro.

Cronograma de arranque

Constituir o condomínio de um prédio novo: NIF, conta, seguro e regulamento, fase a fase

Comece três meses antes das primeiras escrituras, com o título constitutivo e o pedido da proposta; seguem-se o seguro, o orçamento e o regulamento. Até haver conta em nome do condomínio, os compradores pagam as quotas ao administrador provisório, que presta contas na primeira assembleia; convém fazê-la quando a maior parte das fracções já tem dono. Onde há regra, está o artigo; o resto é a ordem que evita atrasos.

Três meses antes das escrituras

Propriedade horizontal e proposta de administração

O título constitutivo, com as fracções e a permilagem de cada uma, tem de estar pronto: é dele que saem as quotas. É também a altura de pedir a proposta de administração, para a empresa começar a preparar o arranque.

Art. 1418.º do Código Civil.
Logo que possível

Seguro contra incêndio do edifício

O seguro contra incêndio é obrigatório para todo o edifício, fracções e partes comuns: fazem-no os condóminos, e o administrador, se eles não o fizerem no prazo e pelo valor que a assembleia fixar.

Art. 1429.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil (seguro).
Um mês antes

Orçamento, regulamento e contratos

O orçamento provisório dá a quota de cada fracção e a parte do fundo comum de reserva. Com mais de quatro condóminos, o regulamento é obrigatório, se não estiver no título constitutivo. Ficam escolhidos os contratos do elevador, da limpeza e da luz, que passam para o nome do condomínio quando houver o seu número.

Art. 1429.º-A do Código Civil; art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94.
Nas primeiras escrituras

Administração provisória e acolhimento dos compradores

Cada comprador recebe o contacto da administração, a quota e as regras de uso das partes comuns, e paga a quota ao administrador provisório até haver conta em nome do condomínio. Enquanto a assembleia não eleger um administrador nem o tribunal o nomear, administra a título provisório o condómino com a maior permilagem: quase sempre a promotora, enquanto as fracções que lhe restam somarem a maior permilagem, a não ser que outro condómino queira o cargo e o comunique aos restantes. É ele quem cobra as quotas e presta contas à primeira assembleia.

Art. 1435.º-A, n.º 1, e art. 1436.º, n.º 1, alíneas d) e l), do Código Civil.
Logo que haja administrador em exercício

Número do condomínio e conta

O número de identificação de pessoa colectiva (NIPC) do condomínio pede-se ao Registo Nacional de Pessoas Colectivas, e pode pedir-se em linha, no ePortugal. Pede-o o administrador em exercício, com o título constitutivo da propriedade horizontal ou a certidão do registo predial. A conta em nome do condomínio abre-se depois no banco, que pode pedir também a acta da assembleia que nomeia o administrador; como a lei manda depositar o fundo comum de reserva num banco, convém não adiar a assembleia que nomeia o administrador.

Art. 4.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 268/94 (fundo de reserva no banco).
Depois das escrituras

Primeira assembleia com os compradores

A assembleia aprova o orçamento e o regulamento e elege o administrador. Logo que haja administrador eleito, o provisório cessa funções e entrega-lhe todos os documentos do condomínio.

Art. 1435.º-A, n.º 3, do Código Civil.

Até à primeira assembleia

Administração provisória do condomínio novo: quem administra até os compradores votarem

Até a assembleia eleger um administrador ou o tribunal o nomear, a lei entrega as funções, a título provisório, ao condómino com a maior permilagem, a maior percentagem do capital investido. Num prédio novo é quase sempre a promotora.

A promotora não tem de fazer esse trabalho com a sua equipa: pode contratar uma empresa de administração que trate do dia-a-dia até à primeira assembleia. Quem decide depois são os compradores, que podem manter essa empresa ou eleger outra.

O que diz a lei sobre o administrador provisório

A lei escolhe o condómino com a maior permilagem e diz quando ele sai.

Assume o condómino com a maior permilagem, se a assembleia não eleger nem o tribunal nomear.
Outro condómino pode ficar com o cargo, se o quiser e o comunicar aos restantes.
Em empate, fica o dono da fracção com a primeira letra no registo predial.
Com o administrador eleito, o provisório sai e entrega todos os documentos.

Art. 1435.º-A, n.ºs 1 a 3, do Código Civil.

Primeira assembleia de um prédio novo: os compradores à volta da mesa e a gestora a apresentar o orçamento — Na primeira assembleia, os compradores decidem com números à frente: o orçamento, a quota de cada fracção e o fundo de reserva.

Entregar o condomínio aos compradores

Primeira assembleia de condóminos num prédio novo: quando se faz e o que se vota

Convém fazer a primeira assembleia quando a maior parte das fracções já tem dono, sem saltar a reunião anual. A assembleia ordinária reúne na primeira quinzena de Janeiro, ou no primeiro trimestre se o regulamento o previr ou a assembleia o aprovar, e, se ninguém a convocar, condóminos que representem 25 % do valor do prédio podem fazê-lo (art. 1431.º, n.ºs 1, 2 e 4, do Código Civil). Convoca o administrador provisório com 10 dias de antecedência, por carta registada ou por aviso entregue em mão com recibo assinado. O e-mail só serve a quem o pedir numa assembleia, por isso fica para as seguintes. É a reunião em que o prédio deixa de depender da construtora.

A ordem de trabalhos da primeira assembleia

A primeira assembleia decide o dinheiro do condomínio e quem o vai gerir.

Aprovação do orçamento e das quotas de cada fracção.
Contribuição para o fundo comum de reserva.
Aprovação do regulamento, se não fizer parte do título constitutivo.
Seguro contra incêndio do edifício: capital e apólice.
Eleição do administrador e entrega dos documentos pelo administrador provisório.

Para convocar, use o modelo de convocatória de assembleia de condóminos, com a regra da lei ao lado de cada campo.

Durante a garantia

Reparações em garantia nas partes comuns: a ponte entre os compradores e a construtora

A construtora responde pelos defeitos durante o prazo de garantia, e a administração é quem os regista, os separa da manutenção corrente e os comunica por escrito. Assim chega à obra só o que é defeito, com data e fotografia, e não um telefonema por cada queixa.

Técnico da construtora e gestor do condomínio a verificar uma fissura na parede do hall comum — Cada ocorrência chega à construtora com data, fotografia e a indicação se é defeito ou manutenção.

Os prazos de garantia da construção

Nas partes comuns, a garantia é de 5 anos no regime geral; nas vendas de profissional a consumidor desde 1 de Janeiro de 2022, é de 10 anos nos elementos estruturais e de 5 anos no resto.

Prazos de garantia da construção nas partes comuns, conforme a data e o tipo de venda
Situação	Prazo de garantia	Para reclamar	Onde está
Regime geral de empreitada, e vendedor que construiu	5 anos a contar da entrega	Denunciar até 1 ano depois de conhecer o defeito; pedir a reparação ou a indemnização no ano seguinte à denúncia	Código Civil, art. 1225.º
Venda de profissional a consumidor, desde 1 de Janeiro de 2022	10 anos nos elementos estruturais; 5 anos no resto	A acção caduca 3 anos depois de comunicado o defeito	Decreto-Lei n.º 84/2021, arts. 23.º e 25.º

Para pedir em tribunal a reparação das partes comuns, o mais seguro é a assembleia mandatar o administrador (art. 1437.º, n.º 2, do Código Civil). As regras detalhadas estão no artigo sobre os prazos da garantia nas partes comuns.

Um ou vários prédios

Como pedir a proposta para um ou vários prédios, e o que pedir que venha escrito

Envie um só pedido para todos os prédios: cada prédio recebe a sua proposta, da empresa da zona dele, por escrito e em até 5 dias úteis. Recebemos pedidos de prédios de todo o país. O preço é fixado pela empresa de gestão de condomínios e vem na proposta: peça que venha rubrica a rubrica.

O que indicar no pedido

Indique os prédios, as fracções, as partes comuns e a data das escrituras: quanto mais completo o pedido, mais certa vem a proposta.

Quantos prédios são e o código postal do primeiro a entregar; os outros seguem na resposta ao e-mail de confirmação.
As fracções do prédio, ou do maior, incluindo lojas e garagens.
O que há nas partes comuns: elevador, garagem, piscina, jardins.
A data prevista das primeiras escrituras.
Se o empreendimento é entregue por fases.

O que pedir que venha na proposta

Peça cada valor por escrito, para comparar a proposta com outra linha a linha.

O preço do arranque: número do condomínio, conta, seguro e regulamento.
A mensalidade, por fracção ou pelo prédio, com IVA.
A preparação e a condução da primeira assembleia.
O acompanhamento das reparações em garantia.
A data a partir da qual a empresa pode começar.

Tem uma empresa de administração de sempre? Ponha-lhe ao lado uma segunda proposta, para comparar prazos e condições. Não custa nada e não obriga a nada.

Pedir uma segunda proposta para comparar

Perguntas de quem entrega prédios

Perguntas de construtoras e promotores sobre a administração do condomínio novo

A administração pode começar na primeira escritura se o pedido for feito com tempo: recomendamos pedir a proposta três meses antes.

A administração pode começar no dia da primeira escritura?

Pode, se o pedido for feito com tempo. A proposta chega em até 5 dias úteis; depois, a empresa ainda tem de preparar o orçamento, o regulamento e os contratos do elevador, da limpeza e da luz. Por isso recomendamos pedir a proposta três meses antes das primeiras escrituras. Veja a checklist de arranque de um condomínio novo.

Já trabalhamos com uma empresa de administração. Vale a pena pedir outra proposta?

Sim. Não tem custo e dá-lhe um termo de comparação para os prazos e as condições. A proposta chega por escrito, e pode pô-la ao lado da que já tem na tabela para comparar propostas. Pedir não obriga a mudar de empresa.

Há comissão ou custo por pedir a proposta?

Não. Pedir a proposta não tem custo para a construtora nem para os compradores e não obriga a nada. O preço é fixado pela empresa de administração e vem escrito na proposta; o site não intervém na negociação. Veja como funciona o pedido.

Quem paga as quotas das fracções ainda por vender?

A promotora, como proprietária dessas fracções, na proporção da permilagem de cada uma (art. 1424.º, n.º 1, do Código Civil). As quotas vencidas antes da venda são da promotora, como vendedora, e as que vencem depois são do novo dono; mas o comprador que prescinde da declaração de encargos na escritura passa a responder também pelas dívidas da promotora ao condomínio (art. 1424.º-A, n.ºs 3 e 4, do Código Civil). Veja como se calculam as quotas.

Com que fundo de reserva começa um condomínio novo?

Começa do zero e cresce com as quotas. O fundo comum de reserva é obrigatório desde o início, com pelo menos 10 % da quota-parte de cada condómino nas outras despesas do condomínio, e fica depositado numa conta bancária (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º).

E se o empreendimento for entregue por fases?

Depende do título constitutivo. Com uma só propriedade horizontal, é um condomínio só: as fracções entram à medida das escrituras e a promotora paga as quotas das que ainda são suas. Se cada prédio tiver a sua, cada um é um condomínio, com orçamento e assembleia próprios, e a mesma empresa pode administrar todos.

Bases legais: na redacção da Lei n.º 8/2022, Código Civil, arts. 1424.º, 1424.º-A, 1431.º, 1432.º, 1436.º e 1437.º, e Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º; Código Civil, arts. 1225.º, 1418.º, 1429.º, 1429.º-A e 1435.º-A; Decreto-Lei n.º 84/2021, arts. 23.º e 25.º. Registo Nacional de Pessoas Colectivas (IRN), perguntas frequentes: inscrição de condomínio no Ficheiro Central de Pessoas Colectivas. Lei confirmada em Outubro de 2026.

Administração de condomínios para construtoras e promotores: do NIF à primeira assembleia

Administração de condomínio novo: quem responde aos compradores no primeiro dia

Constituir o condomínio de um prédio novo: NIF, conta, seguro e regulamento, fase a fase

Propriedade horizontal e proposta de administração

Seguro contra incêndio do edifício

Orçamento, regulamento e contratos

Administração provisória e acolhimento dos compradores

Número do condomínio e conta

Primeira assembleia com os compradores