O que é a Lei n.º 8/2022 e a quem se aplica
É a lei que reviu o regime da propriedade horizontal: alterou o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94 e o Código do Notariado. Aplica-se a todos os prédios em propriedade horizontal, seja o administrador uma empresa ou um condómino.
A lei não distingue quem administra. Os prazos e os deveres do art. 1436.º do Código Civil são do administrador, pago ou não, profissional ou vizinho. Pode aplicar-se também, com as adaptações necessárias, aos conjuntos de edifícios contíguos que partilham partes comuns, como uma garagem ou um jardim (art. 1438.º-A do Código Civil).
10 dias
Para o administrador emitir a declaração de dívida
CC, art. 1436.º, n.º 1, al. q)
15 dias úteis
Para executar o que a assembleia decidiu, salvo outro prazo que ela fixe
CC, art. 1436.º, n.º 1, al. i)
30 dias
Para enviar as deliberações a quem faltou
CC, art. 1432.º, n.º 9
90 dias
Para levar a tribunal a dívida igual ou acima do Indexante dos Apoios Sociais (IAS), salvo deliberação em contrário da assembleia
DL 268/94, art. 6.º, n.º 5
6 meses
Para dar notícias dos processos em tribunal, salvo os que estão em segredo de justiça ou sob reserva
CC, art. 1436.º, n.º 1, al. p)
12 meses
Para repor o fundo de reserva usado noutro fim
DL 268/94, art. 4.º, n.º 3
Desde quando se aplica a Lei n.º 8/2022
Desde 10 de Abril de 2022, 90 dias depois de publicada. A excepção é a regra sobre o administrador em tribunal, que se aplica desde o dia seguinte à publicação, incluindo aos processos que já corriam em que se discutia quem representava o condomínio.
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Publicação no Diário da República
A Lei n.º 8/2022 é publicada na 1.ª série do Diário da República.
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O administrador passa a representar sempre o condomínio em tribunal
Entra em vigor o novo art. 1437.º do Código Civil, aplicável também aos processos em que se discutia quem representava o condomínio.
Lei n.º 8/2022, arts. 8.º e 9.º.
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Rectificação do artigo sobre as dívidas na venda
A Declaração de Rectificação n.º 5/2022 corrige o texto do art. 1424.º-A, n.º 3, sobre quem responde pelas dívidas da fracção vendida.
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Entram em vigor todas as outras regras
Prazos do administrador, convocatória por e-mail, actas assinadas à distância, videoconferência, acção por quotas em atraso e declaração de encargos na venda.
Lei n.º 8/2022, art. 9.º.
Assembleias, actas e convocatórias por e-mail
A lei abriu a assembleia ao e-mail e à videoconferência e passou a dizer o que a acta de condomínio tem de conter. O que se decide só produz efeitos depois de a acta ser aprovada.
| Regra | O que a lei diz | Prazo | Onde está |
|---|---|---|---|
| Convocatória por e-mail | Só para quem o pediu numa assembleia anterior, com o endereço escrito na acta. O condómino devolve o recibo de recepção pelo mesmo meio. | 10 dias de antecedência | CC, art. 1432.º, n.ºs 1 a 3 |
| Segunda convocatória | Pode ser marcada para 30 minutos depois, se houver condições para estarem presentes, nesse dia, condóminos com um quarto do valor do prédio. Sem isso, e se a convocatória não fixar outra data, fica para uma semana depois. | 30 minutos ou 1 semana | CC, art. 1432.º, n.ºs 6 e 7 |
| Assembleia anual | Pode passar da primeira quinzena de Janeiro para o primeiro trimestre, se o regulamento o previr ou a assembleia o aprovar por maioria. | 1.º trimestre | CC, art. 1431.º, n.º 4 |
| Videoconferência | Quando a administração o decide ou a maioria dos condóminos o pede. Quem não tiver meios e o disser à administração tem de os receber dela. | — | DL 268/94, art. 1.º-A |
| Conteúdo da acta | Data e local, condóminos presentes e ausentes, assuntos, deliberações com o resultado de cada votação, e a indicação de que a acta foi lida e aprovada. | — | DL 268/94, art. 1.º, n.º 2 |
| Efeito das deliberações | Dependem da aprovação da acta, mesmo antes de estar assinada por todos. | — | DL 268/94, art. 1.º, n.º 3 |
| Acta assinada à distância | Com assinatura electrónica qualificada, à mão num documento digitalizado, ou por e-mail do condómino a dizer que concorda com a acta. | — | DL 268/94, art. 1.º, n.ºs 6 a 8 |
| Deliberações aos ausentes | Seguem para todos os ausentes por carta registada com aviso de recepção, ou por e-mail para quem o pediu. Nas que precisam de unanimidade e foram aprovadas por unanimidade dos presentes, com pelo menos dois terços do valor do prédio, o ausente tem 90 dias para responder, e o silêncio conta como aprovação. | 30 dias para enviar; 90 para responder, nas que precisam de unanimidade | CC, art. 1432.º, n.ºs 8 a 11 |
CC: Código Civil. DL 268/94: Decreto-Lei n.º 268/94. Na redacção da Lei n.º 8/2022, arts. 2.º, 4.º e 5.º: texto oficial no Diário da República (abre numa nova janela).
Para convocar já com estas regras, use o modelo de convocatória de assembleia de condóminos. O que a acta tem de dizer para servir de título executivo está em acta da assembleia de condóminos.
O que o administrador passou a ter de fazer, e em quanto tempo
A Lei n.º 8/2022 deu ao administrador deveres novos com prazo e escreveu na lei que ele responde civilmente se não os cumprir. É aqui que se vê se a administração do seu prédio está em falta.
| Dever | O que a lei diz | Prazo | Onde está |
|---|---|---|---|
| Executar as deliberações | Cumprir o que a assembleia decidiu e não foi impugnado, salvo impossibilidade fundamentada. | 15 dias úteis, ou o que a assembleia fixar | CC, art. 1436.º, n.º 1, al. i) |
| Declaração de dívida | Emitir a declaração do que o condómino deve, sempre que ele a peça, em especial para vender a fracção. | 10 dias | CC, art. 1436.º, n.º 1, al. q) |
| Avisar dos processos | Informar os condóminos, por escrito ou e-mail, quando o condomínio é citado ou notificado num processo, e dar notícias do andamento. | Sempre que aconteça; depois, pelo menos de 6 em 6 meses, salvo nos processos em segredo de justiça ou sob reserva | CC, art. 1436.º, n.º 1, als. o) e p) |
| Urgências | Intervir e convocar de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez. | De imediato | CC, art. 1436.º, n.º 1, al. r) |
| Três orçamentos | Levar à assembleia pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes para obras de conservação extraordinária ou de inovação, salvo regra diferente do regulamento ou da assembleia. | Antes da votação | CC, art. 1436.º, n.º 2 |
| Fundo de reserva e quotas | Verificar que o fundo comum de reserva existe e exigir as quotas, agora também com os juros e as sanções fixadas. | — | CC, art. 1436.º, n.º 1, als. e) e f) |
| Responsabilidade | O administrador que não cumpre estas funções, a lei ou as deliberações da assembleia responde civilmente pela omissão. | — | CC, art. 1436.º, n.º 3 |
| Tribunal e queixas | Representa sempre o condomínio em tribunal. Pode apresentar queixa-crime sobre as partes comuns sem autorização da assembleia. | — | CC, art. 1437.º |
CC: Código Civil, na redacção da Lei n.º 8/2022, art. 2.º.
Estes são os deveres que a Lei n.º 8/2022 acrescentou. Os que já vinham de antes, como convocar a assembleia e prestar contas, estão na lista de deveres com prazo.
Quotas em atraso, acta executiva e fundo de reserva
Quem deve quotas iguais ou acima do IAS já não fica à espera: salvo se a assembleia decidir outra coisa, o administrador tem 90 dias para levar a dívida a tribunal, e a acta que fixou as quotas serve de título para a cobrar. O fundo de reserva usado para outra coisa tem de ser reposto.
| Regra | O que a lei diz | Prazo | Onde está |
|---|---|---|---|
| Acção por quotas em atraso | Obrigatória quando a dívida iguala ou passa o valor do IAS do ano (537,13 € em 2026), salvo deliberação em contrário da assembleia. | 90 dias após o primeiro incumprimento | DL 268/94, art. 6.º, n.ºs 4 e 5 |
| Acta como título executivo | A acta que fixa as quotas diz o montante anual de cada condómino e a data de vencimento. Com isso, serve para cobrar em tribunal, com os juros e as sanções aprovadas. | — | DL 268/94, art. 6.º, n.ºs 1 a 3 |
| Fundo de reserva usado para outro fim | Os condóminos repõem o valor com uma quota extraordinária. | 12 meses | DL 268/94, art. 4.º, n.º 3 |
| Quem paga as despesas | Salvo disposição em contrário, o proprietário da fracção no momento da deliberação, na proporção do valor da fracção. | — | CC, art. 1424.º, n.º 1 |
IAS: indexante dos apoios sociais, actualizado todos os anos; 537,13 € em 2026, pela Portaria n.º 480-A/2025/1. Na redacção da Lei n.º 8/2022, arts. 2.º e 4.º.
Vender uma fracção: a declaração de encargos do administrador
Para vender, o condómino pede ao administrador uma declaração com os encargos e as dívidas da fracção, que tem de chegar em 10 dias. Sem ela, a escritura só se faz se o comprador aceitar ficar com as dívidas do vendedor.
| Regra | O que a lei diz | Prazo | Onde está |
|---|---|---|---|
| Declaração de encargos | Diz os encargos em vigor, com a natureza, os montantes e os prazos, e as dívidas, se houver. É documento obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado. | 10 dias a contar do pedido | CC, art. 1424.º-A, n.ºs 1 e 2; Código do Notariado, art. 54.º, n.º 3 |
| Comprador que prescinde | Se prescindir da declaração na escritura, passa a responder pelas dívidas do vendedor ao condomínio. | — | CC, art. 1424.º-A, n.º 3 |
| Quotas depois da venda | As que vencem depois da transmissão são do novo proprietário. | — | CC, art. 1424.º-A, n.º 4 |
| Avisar o administrador | O vendedor comunica a venda por correio registado, com o nome e o NIF do comprador. Se não o fizer, paga o que custar identificar o novo dono e os custos da mora nas quotas que vencerem depois da venda. | 15 dias | DL 268/94, art. 3.º, n.ºs 3 e 4 |
| Dados dos condóminos | Cada condómino dá ao administrador o NIF, a morada, o telefone e o e-mail, e mantém-nos actualizados. | — | DL 268/94, art. 3.º, n.º 2 |
Na redacção da Lei n.º 8/2022, arts. 3.º, 4.º e 6.º, e da Declaração de Rectificação n.º 5/2022.
Obras urgentes, despesas e partes comuns
A lei passou a dizer o que é uma reparação urgente e quem paga quando uma parte comum de uso exclusivo, como um terraço, se degrada. Também facilitou mudanças ao título constitutivo, nas partes comuns, que condóminos com menos de 1/10 do valor bloqueavam.
| Regra | O que a lei diz | Prazo | Onde está |
|---|---|---|---|
| Reparação urgente | É a que elimina, em curto prazo, defeitos das partes comuns que podem causar danos no prédio ou em bens, ou pôr pessoas em risco. Na falta ou impedimento do administrador, qualquer condómino a pode mandar fazer. | — | CC, art. 1427.º |
| Parte comum de uso exclusivo | Se o estado dela afectar o resto do prédio, quem a usa paga a reparação só na proporção da sua fracção, salvo se a culpa for sua. | — | CC, art. 1424.º, n.º 6 |
| Serviços comuns em partes iguais | O regulamento pode dividir os serviços de interesse comum em partes iguais ou pela utilização, se for aprovado sem oposição pela maioria que represente a maioria do valor do prédio. | — | CC, art. 1424.º, n.º 2 |
| Título constitutivo | Numa alteração que diga respeito às partes comuns, quando se opõem condóminos com menos de 1/10 do valor e a alteração não mexe no uso, no valor ou no fim das fracções deles, o tribunal pode suprir o acordo que falta. | — | CC, art. 1419.º, n.º 2 |
CC: Código Civil, na redacção da Lei n.º 8/2022, art. 2.º.
Verifique se o seu administrador cumpre a Lei n.º 8/2022
Cumpre se as decisões da assembleia avançam em 15 dias úteis, ou no prazo que ela fixou, as dívidas iguais ou acima do IAS vão a tribunal em 90 dias, salvo se a assembleia decidiu outra coisa, e a declaração de dívida chega em 10 dias. Responda às oito perguntas com o que se passou no seu prédio no último ano: cada «não» é uma regra da lei que ficou por cumprir.
As decisões da última assembleia foram cumpridas em 15 dias úteis?
Ou no prazo que a assembleia fixou. CC, art. 1436.º, n.º 1, al. i)
A acta diz os presentes, os ausentes e o resultado de cada votação?
E também a data, o local e que foi lida e aprovada. DL 268/94, art. 1.º, n.º 2
Quando faltou, as deliberações chegaram-lhe em 30 dias?
Por carta registada ou por e-mail, se o pediu. CC, art. 1432.º, n.º 9
As quotas em atraso iguais ou acima do IAS foram para tribunal em 90 dias?
Salvo se a assembleia decidiu outra coisa. DL 268/94, art. 6.º, n.º 5
Nas obras, a assembleia viu pelo menos três orçamentos?
De proveniências diferentes, antes de votar. CC, art. 1436.º, n.º 2
Sabe se o condomínio tem processos em tribunal?
E recebe notícias deles pelo menos de 6 em 6 meses, salvo se estiverem em segredo de justiça ou sob reserva. CC, art. 1436.º, n.º 1, als. o) e p)
O fundo comum de reserva existe e está num banco?
Com pelo menos 10 % da quota-parte de cada condómino nas outras despesas. DL 268/94, art. 4.º, n.ºs 2 e 4; CC, art. 1436.º, n.º 1, al. e)
A declaração de dívida que pediu chegou em 10 dias?
Para vender a casa ou só para saber o que deve. CC, art. 1436.º, n.º 1, al. q)
Mais de um «não»? A assembleia pode mudar de administrador em qualquer altura. Leve-lhe a proposta de uma empresa verificada da sua zona, por escrito, em até 5 dias úteis.
Pedir proposta para levar à assembleiaO que fazer se o administrador não cumpre a lei
Primeiro, pôr o pedido por escrito, com o artigo e um prazo. Se nada mudar, levar o assunto à assembleia, que pode exonerar o administrador e eleger outro na mesma reunião.
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Primeiro
O pedido por escrito, com o artigo
Por e-mail e carta registada: o que está em falta, o artigo que o obriga e um prazo para cumprir. É a prova de que o administrador sabia. As cartas prontas a preencher estão no artigo o administrador de condomínio não responde.
CC, art. 1436.º, n.º 3 (responsabilidade civil pela omissão).
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Se nada mudar
A assembleia exonera e elege na mesma reunião
Se o administrador não convocar, os condóminos com 25 % do valor do prédio convocam. Na ordem de trabalhos vão a exoneração e a eleição do novo administrador, com as propostas em cima da mesa. Use o modelo de convocatória para exonerar e eleger.
CC, art. 1431.º, n.º 2, e art. 1435.º, n.º 1.
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Em último caso
O tribunal
Qualquer condómino pode pedir ao tribunal a exoneração do administrador que cometeu irregularidades ou foi negligente, e o condomínio pode pedir-lhe responsabilidades pelos danos. É o caminho mais lento: a assembleia resolve primeiro.
CC, art. 1435.º, n.º 3, e art. 1436.º, n.º 3.
O caminho completo para trocar de empresa sem o prédio ficar sem administrador está em mudar de administração do condomínio, e a forma de escolher entre as propostas, em comparar propostas pelo preço anual total.
Perguntas sobre a Lei n.º 8/2022
A Lei n.º 8/2022 está em vigor desde 10 de Abril de 2022 e mudou regras do dia-a-dia do prédio, das actas por e-mail à venda de uma casa com quotas em atraso.
A Lei n.º 8/2022 já está em vigor?
Sim. Está em vigor desde 10 de Abril de 2022, 90 dias depois de publicada. A regra sobre a representação do condomínio em tribunal (art. 1437.º do Código Civil) aplica-se desde 11 de Janeiro de 2022. Veja toda a lei do condomínio, tema a tema.
Esta página é aconselhamento jurídico?
Não. É a lei explicada, com o artigo de cada regra para poder confirmar no Diário da República. Para decidir um caso concreto, como uma acção em tribunal, fale com um advogado ou solicitador. Veja como escrevemos e confirmamos a lei.
A acta do condomínio pode ser assinada por e-mail?
Pode. Vale como assinatura o e-mail do condómino, enviado para o endereço da administração, a dizer que concorda com a acta que recebeu pelo mesmo meio. Esse e-mail fica junto ao original da acta (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 7). Veja as regras da acta da assembleia.
O administrador pode recusar a declaração de dívida para vender a casa?
Não. Tem de a emitir no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido, e a escritura não se faz sem ela, salvo se o comprador prescindir da declaração e aceitar as dívidas do vendedor (Código Civil, art. 1424.º-A e art. 1436.º, n.º 1, alínea q)). Veja como se pede a declaração de encargos.
Quem paga as quotas em atraso quando uma casa é vendida?
Paga quem era dono quando cada quota devia ter sido paga: as dívidas anteriores à venda são do vendedor e as quotas que vencem depois são do comprador. Se o comprador prescindir da declaração do administrador na escritura, passa a responder também pelas dívidas do vendedor (Código Civil, art. 1424.º-A, n.ºs 3 e 4). Veja as dívidas ao condomínio na compra de casa.
O administrador é obrigado a levar a tribunal quem não paga as quotas?
É, quando a dívida iguala ou passa o valor do IAS do ano (537,13 € em 2026): tem 90 dias a contar do primeiro incumprimento para instaurar a acção, salvo se a assembleia deliberar outra coisa (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 5). Veja o que fazer com quotas em atraso.
Fontes: Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro, no Diário da República (abre numa nova janela); Declaração de Rectificação n.º 5/2022, de 8 de Fevereiro; Código Civil, arts. 1419.º a 1438.º-A; Decreto-Lei n.º 268/94, republicado em anexo à Lei n.º 8/2022; Código do Notariado, art. 54.º; Portaria n.º 480-A/2025/1 (IAS de 2026). Actualizado a . Lei confirmada em Outubro de 2026.