O administrador de condomínio é obrigado a responder?
A lei não fixa um prazo geral para o administrador responder a um condómino. Fixa prazos para coisas concretas, e é por aí que se agarra o problema: quando o silêncio faz falhar um desses prazos, deixa de ser falta de educação e passa a incumprimento, pelo qual o administrador responde (art. 1436.º, n.º 3, do Código Civil).
| O que pediu | Prazo que a lei dá | Onde está |
|---|---|---|
| Executar o que a assembleia decidiu e não foi impugnado | 15 dias úteis, ou o prazo que a assembleia fixou, salvo impossibilidade fundamentada | Art. 1436.º, n.º 1, alínea i) |
| Declaração de dívida para vender a casa | 10 dias a contar do pedido | Art. 1436.º, n.º 1, alínea q), e art. 1424.º-A, n.º 2 |
| Avisar que o condomínio foi citado ou notificado num processo | Sempre que aconteça, por escrito ou e-mail | Art. 1436.º, n.º 1, alínea o) |
| Convocar a assembleia anual | Primeira quinzena de Janeiro, ou primeiro trimestre se o regulamento o previr ou a assembleia o aprovar por maioria, com 10 dias de antecedência | Art. 1431.º, n.ºs 1 e 4, e art. 1432.º, n.º 1 |
| Levar a tribunal a dívida que iguala ou passa o valor do Indexante dos Apoios Sociais (IAS) do ano | 90 dias depois do primeiro incumprimento, salvo se a assembleia deliberar outra coisa | Art. 6.º, n.º 5, do Decreto-Lei n.º 268/94 |
| Prestar contas e guardar os documentos | Contas na assembleia anual; documentos a guardar e manter, sem prazo na lei | Art. 1436.º, n.º 1, alíneas l) e n), e art. 1431.º, n.º 1 |
Código Civil na redacção da Lei n.º 8/2022; Decreto-Lei n.º 268/94 na mesma redacção.
Um pedido de informação sem prazo na lei (uma dúvida sobre a quota, um orçamento que não chega) resolve-se com o mesmo plano: a diferença é que, em vez de citar um prazo legal, cita o dever de prestar contas e de guardar os documentos, e fixa você o prazo.
O plano de 30 dias, semana a semana
Três passos até ao dia 30, cada um com prova escrita, deixam a assembleia convocada; o quarto é a reunião, nas semanas 5 e 6, pelo menos 10 dias depois do envio da convocatória. O objectivo não é ganhar uma discussão: é chegar à reunião com uma alternativa em cima da mesa.
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Semana 1
O pedido por escrito
Envie o pedido por e-mail e, no mesmo dia, por carta registada com aviso de recepção. Diga o que quer, desde quando o pede e dê um prazo curto para resposta; sugerimos 8 dias. É a primeira prova de que o administrador sabia.
Prazo escolhido por si: a lei não fixa um prazo geral de resposta.
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Semana 2
A interpelação com prazo, e o pedido de outra proposta
Passado o prazo, segue a interpelação: cita o dever concreto, o artigo e o prazo legal que já falhou, dá 10 dias para cumprir, a contar da recepção da carta, e avisa que, se não cumprir, os condóminos vão convocar a assembleia. Nesta semana peça também a proposta de outra empresa: chega em até 5 dias úteis.
Art. 1436.º, n.º 3 (responsabilidade civil pelo incumprimento) e art. 1435.º, n.º 1 (a assembleia exonera o administrador).
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Semanas 3 e 4
A convocatória pelos condóminos
Junte as assinaturas na semana 3. Acabado o prazo da carta 2 sem resposta, contado da data do aviso de recepção, condóminos que representem pelo menos 25 % do valor do prédio convocam a assembleia extraordinária, com pelo menos 10 dias de antecedência, por carta registada, por aviso entregue em mão contra recibo assinado, ou por e-mail aos condóminos que o pediram numa assembleia anterior, com o endereço escrito na acta, que devolvem o recibo pelo mesmo meio. Na ordem de trabalhos, três pontos: apreciação da actuação do administrador, exoneração, eleição de novo administrador. A segunda convocatória é uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local, ou na data que a convocatória fixar; marque-a para 30 minutos depois só se puder garantir, nesse dia, a presença de condóminos que representem um quarto do valor do prédio (art. 1432.º, n.ºs 6 e 7).
Art. 1431.º, n.º 2 (quem convoca), art. 1432.º, n.º 1 (antecedência), n.ºs 2 e 3 (e-mail) e n.ºs 6 e 7 (segunda convocatória).
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Semanas 5 e 6
A assembleia: exonerar e eleger na mesma reunião
A exoneração vota-se por maioria dos votos que representam o valor do prédio ou, em segunda convocatória, pela maioria dos presentes com um quarto do valor, e a eleição do novo administrador no ponto seguinte. O prédio não fica um dia sem ninguém: o cessante mantém-se em funções até ser eleito o sucessor, e as datas da passagem estão no plano de transição de administração. Leve a proposta por escrito e a lista do que ficou por responder.
Art. 1432.º, n.ºs 5 e 6 (maioria) e art. 1435.º, n.ºs 1 e 5.
Está na semana 2? É a altura certa para pedir a proposta: chega por escrito, em até 5 dias úteis, e leva-a à assembleia que vai convocar.
Pedir proposta para levar à assembleiaAs três cartas, prontas a preencher
São três cartas curtas, com datas e sem adjectivos: o pedido, a interpelação e a convocatória. Substitua o que está entre parênteses rectos e guarde cópia de tudo, incluindo os talões dos correios.
Carta 1 · Pedido por escrito
[Nome], condómino da fracção [letra], do prédio sito em [morada].
Exmo. Senhor Administrador,
No dia [data] pedi, por [e-mail / telefone], [o que pediu: por exemplo, cópia do orçamento aprovado para este ano]. Até hoje não tive resposta.
Venho renovar o pedido por escrito e agradeço resposta até [data, 8 dias depois].
Com os melhores cumprimentos,
[Nome, data, assinatura]
Carta 2 · Interpelação com prazo
[Nome], condómino da fracção [letra], do prédio sito em [morada].
Exmo. Senhor Administrador,
Em [data da carta 1] pedi por escrito [o que pediu], sem resposta no prazo indicado. [Se aplicável: A assembleia de [data] deliberou [deliberação], que não foi impugnada e ainda não foi executada, quando o art. 1436.º, n.º 1, alínea i), do Código Civil fixa 15 dias úteis.]
Interpelo-o para cumprir no prazo de 10 dias a contar da recepção desta carta. Recordo que o administrador responde civilmente pelo incumprimento das suas funções (art. 1436.º, n.º 3) e que, não havendo resposta, os condóminos convocarão assembleia extraordinária para apreciar a sua actuação e deliberar sobre a exoneração (art. 1435.º, n.º 1).
Com os melhores cumprimentos,
[Nome, data, assinatura]
Carta 3 · Convocatória pelos condóminos
Os condóminos abaixo assinados, que representam [X] % do valor total do prédio sito em [morada], convocam, nos termos do art. 1431.º, n.º 2, do Código Civil, a assembleia extraordinária de condóminos para o dia [data, pelo menos 10 dias depois do envio], pelas [hora], em [local], com a seguinte ordem de trabalhos:
1. Apreciação da actuação do administrador;
2. Exoneração do administrador;
3. Eleição de novo administrador e fixação da remuneração.
Não havendo quórum à hora marcada, a assembleia reúne em segunda convocatória [escolha uma: uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local / no dia (data), pelas (hora), em (local) / no mesmo dia, pelas (hora, 30 minutos depois), no mesmo local], e delibera por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (art. 1432.º, n.ºs 6 e 7, do Código Civil).
[Nomes, fracções, permilagens e assinaturas]
Quando é que «não responde» passa a motivo para mudar de empresa?
Quando o silêncio já fez falhar um prazo da lei, ou quando se repete. Uma semana sem resposta a um e-mail acontece a qualquer empresa. Três pedidos escritos sem resposta, uma deliberação por executar há meses ou uma declaração de dívida que não chega a tempo da escritura são outra coisa: são os sinais que aparecem nas queixas públicas contra empresas de administração.
Não precisa de esperar pelo fim do contrato. A assembleia que elegeu o administrador pode exonerá-lo em qualquer altura (art. 1435.º, n.º 1); leia antes o contrato, porque pode ter prazo e aviso prévio e, se a saída não os respeitar, pode haver indemnização (art. 1172.º, alínea c)). Qualquer condómino pode também pedir ao tribunal a exoneração do administrador que cometeu irregularidades ou foi negligente (art. 1435.º, n.º 3), mas é um caminho mais lento e mais caro do que a assembleia.
O caminho completo, com o calendário da mudança e a passagem de pastas, está em mudar de administração do condomínio.
E se o administrador for um vizinho, não uma empresa?
Os deveres e os prazos são os mesmos, e a responsabilidade também (art. 1436.º, n.º 3). Muda o tom. Um vizinho que aceitou o cargo por não haver mais ninguém raramente deixa de responder por má vontade: deixa de responder porque não consegue. Antes da carta 2, vale a pena uma conversa: perguntar se quer continuar e dizer-lhe que há forma de sair sem deixar o prédio à deriva, entregando a administração a uma empresa na próxima assembleia.
Se ele próprio quiser sair, o passo seguinte é outro: deixar de ser administrador do condomínio.
Os erros que atrasam tudo
O erro que mais custa é a convocatória mal feita: sem os 25 % do valor do prédio ou com menos de 10 dias, as decisões da assembleia ficam expostas a impugnação. Os outros fazem perder meses.
- Só por WhatsApp ou telefone. Um telefonema não deixa prova e uma mensagem de WhatsApp é fácil de contestar. A carta registada com aviso de recepção prova o que pediu e o dia em que ele a recebeu.
- Esperar por Janeiro. A assembleia extraordinária pode ser convocada em qualquer mês por 25 % do valor do prédio. Cada mês de espera é mais uma deliberação por executar.
- Convocar sem os 25 %. As decisões de uma assembleia convocada por quem não tem esse valor podem ser impugnadas. Junte as assinaturas antes de enviar.
- Convocatória com menos de 10 dias. Conta-se da data de envio da carta registada, não da data em que os vizinhos a lêem. Dê 12 ou 13 dias, para o correio.
- Exonerar sem ter quem eleger. A exoneração e a eleição vão na mesma ordem de trabalhos. Sem alternativa em cima da mesa, a assembleia adia, e o cessante fica.
- Chegar sem proposta por escrito. É o que faz o vizinho de idade votar contra: medo do desconhecido. Uma proposta com o preço, o que inclui e o nome de quem responde tira esse medo.
Perguntas que ficam
A interpelação vai em carta registada com aviso de recepção, mesmo quando a conversa começa por e-mail: é desse aviso que conta o prazo.
Posso fazer tudo isto por e-mail?
Pode começar por e-mail, mas a interpelação vai em carta registada com aviso de recepção, que prova o dia em que foi recebida, e a convocatória vai em carta registada ou é entregue em mão contra recibo assinado. O e-mail só vale como convocatória para quem o pediu numa assembleia anterior, com o endereço escrito na acta, e o condómino devolve o recibo pelo mesmo meio (art. 1432.º, n.ºs 1 a 3, do Código Civil). Veja as regras do e-mail na Lei n.º 8/2022.
Quem paga as cartas registadas?
Quem as envia, no momento. Podem ser apresentadas depois como despesa do condomínio, se a assembleia o aprovar. Guarde os talões: são a prova de que cumpriu os prazos.
Vale a pena reclamar no Livro de Reclamações?
Vale para deixar registo e, no livro electrónico, a empresa tem de responder em 15 dias úteis. Não resolve o problema do prédio: quem muda de administrador é a assembleia (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil), ou o tribunal, se houver irregularidades ou negligência (n.º 3). Veja onde cada queixa contra a administração tem efeito.
O prédio tem uma avaria urgente e o administrador não responde. Posso tratar dela?
Pode, se o administrador não intervier a tempo: na falta ou no impedimento do administrador, qualquer condómino pode mandar fazer as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns (art. 1427.º do Código Civil). São as que eliminam, num curto prazo, um problema que pode causar ou agravar danos no prédio ou pôr pessoas em risco, como uma infiltração que não pára. Guarde fotografias e facturas para a assembleia. Veja o que fazer quando o administrador não resolve uma infiltração.
Posso pedir a proposta de outra empresa antes de o administrador responder?
Pode, e ganha tempo. O pedido é gratuito e não obriga a nada, e a proposta chega por escrito em até 5 dias úteis, sem visita ao prédio. Se a segunda carta ficar sem resposta, a convocatória já pode pôr a eleição da nova empresa na ordem de trabalhos. Veja como comparar a proposta com a actual.
Fontes: Código Civil, arts. 1424.º-A, 1427.º, 1431.º, 1432.º e 1436.º, na redacção da Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro, no Diário da República (abre numa nova janela), e arts. 1172.º, alínea c), e 1435.º; Código Civil actualizado, na Procuradoria-Geral Regional de Lisboa (abre numa nova janela); Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º. Lei confirmada em Outubro de 2026.