Quais são os sinais de que está na hora de mudar?
São os que se repetem nas queixas públicas contra empresas de administração de condomínios, no Portal da Queixa e no DECO Proteste Reclama: cobrança e aplicação de quotas que ninguém explica, decisões da assembleia por cumprir, documentos e apólices que não chegam aos condóminos, obras que param, falta de resposta. A tabela junta a cada sinal a função da lei que fica por cumprir e o primeiro passo.
| O sinal | O que a lei pede ao administrador | O primeiro passo |
|---|---|---|
| Quotas e despesas que ninguém explica | Prestar contas à assembleia e guardar os documentos (art. 1436.º, n.º 1, alíneas l) e n)) | Pedir por escrito as facturas e os extractos do ano |
| Decisões da assembleia por cumprir | Executá-las em 15 dias úteis, ou no prazo fixado (alínea i)) | Interpelação com a data da deliberação |
| Documentos e apólices que não chegam | Guardar e facultar as actas (DL 268/94, art. 1.º, n.º 5) e verificar o seguro (art. 1436.º, n.º 1, alínea c)) | Pedido escrito, com a lista do que quer ver |
| Obras e infiltrações paradas | Intervir nas situações de urgência, convocando logo a assembleia (art. 1436.º, n.º 1, alínea r)), e executar a deliberação da obra em 15 dias úteis, ou no prazo que a assembleia fixar (alínea i)) | Aviso escrito com fotografias; veja como forçar a obra parada |
| E-mails e telefonemas sem resposta | Responde civilmente por não cumprir as funções (n.º 3) | O plano de 30 dias com três cartas |
| A assembleia anual que não é convocada | Convocá-la na primeira quinzena de Janeiro, ou no primeiro trimestre se o regulamento ou a assembleia o permitirem (art. 1431.º, n.ºs 1 e 4; art. 1436.º, n.º 1, alínea a)) | Os condóminos com 25 % convocam |
| Contactos por endereços pessoais, sem registo | A lei não regula o meio; regula a guarda das notificações e dos documentos (DL 268/94, art. 2.º) | Pedir um endereço da empresa para tudo o que é do prédio |
Artigos do Código Civil, salvo os do Decreto-Lei n.º 268/94, republicado pela Lei n.º 8/2022; os arts. 1431.º e 1436.º e o art. 1.º do DL 268/94 na redacção dessa lei.
Um sinal isolado ou um padrão: como distinguir?
Um sinal isolado acontece a qualquer empresa e resolve-se com um pedido escrito. É padrão quando o mesmo sinal volta depois de pedido por escrito, ou quando aparecem dois sinais diferentes no mesmo ano. A diferença só se vê com datas, por isso vale a pena registar.
O registo cabe numa folha com quatro colunas: a data do pedido, o que pediu, por que meio, e a data da resposta, ou «sem resposta». Ao fim de três meses, a folha diz se é um mau período ou a forma de trabalhar da empresa. Leve-a à assembleia: os vizinhos discutem factos com datas, não impressões.
O que, sozinho, não é motivo para mudar
Uma quota que sobe, por si só, não é falha da empresa: o orçamento é aprovado pela assembleia (art. 1431.º, n.º 1). Também não é falha a demora de um fornecedor que a empresa acompanha e explica por escrito, nem a troca do gestor do prédio, se a passagem for feita com aviso.
Antes de propor a mudança, separe o que é da empresa do que é do prédio. Uma obra que não avança por falta de dinheiro pode ser falta de cobrança, que é da empresa, ou falta de fundo de reserva, que é de todos. Se o problema for a cobrança, o sinal está lá; se for o orçamento, a conversa é na assembleia.
O que fazer quando os sinais se repetem
Primeiro, uma carta que fixe prazo; depois, a assembleia que aprecia a actuação da empresa e vota, no mesmo dia, a proposta de outra. A exoneração não espera pelo fim do mandato (art. 1435.º, n.º 1), e o prédio não fica sem ninguém: quem sai só deixa o cargo quando o sucessor é eleito (n.º 5).
Se a empresa não convoca a reunião, os condóminos com 25 % do valor do prédio fazem-no. Cada passo da mudança, com os modelos, está em mudar de administração do condomínio, e as semanas da passagem em plano de transição de administração. Se a empresa já saiu e guarda as pastas, veja o que exigir na entrega.
Os sinais repetem-se? Peça a proposta antes da reunião. Em até 5 dias úteis tem-na por escrito, e ninguém precisa de ir ao prédio.
Pedir proposta para levar à assembleiaOs erros de quem decide mudar
O erro que mais custa é chegar à assembleia só com queixas: sem datas e sem alternativa por escrito, a decisão adia-se. Os outros dão argumentos à empresa que sai.
- Queixar-se só no grupo do prédio. As mensagens perdem-se e não provam que a empresa foi avisada. Peça por escrito, com data.
- Mudar sem ler o contrato. O aviso prévio e a penalização não travam a decisão; mudam a data que sai mais barata.
- Confundir quota alta com má gestão. O orçamento é da assembleia. Exija contas claras, não uma quota mais baixa.
- Ir à reunião sem proposta. Sem alternativa, quem tem medo do desconhecido vota contra ou pede mais tempo.
- Escolher a empresa nova só pelo preço. Os sinais da tabela também acontecem em empresas baratas. Pergunte como respondem e como prestam contas.
Com o registo das falhas e uma proposta por escrito, a assembleia discute uma alternativa concreta, e a decisão deixa de ser um voto de confiança.
Perguntas que ficam
Mudar de empresa decide-se em assembleia, pela maioria dos votos que representam o valor do prédio, e não espera pelo fim do contrato.
O contrato ainda não acabou. Posso mudar já?
Pode. A assembleia exonera o administrador em qualquer altura (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil). O que o contrato pode trazer é um custo: sair antes do prazo, ou sem o aviso prévio combinado, pode obrigar o condomínio a pagar uma indemnização (art. 1172.º, alínea c)). Leia antes as cláusulas do contrato de administração.
Quantos sinais são precisos para mudar?
A lei não conta sinais: basta a maioria dos votos que representam o valor do prédio, em assembleia. O que conta é convencer os vizinhos, e para isso servem as datas, as cartas e a proposta por escrito. Veja o kit para levar à assembleia.
Onde vejo as queixas contra a empresa do meu prédio?
No Portal da Queixa e no DECO Proteste Reclama, que são públicos e mostram também as respostas das empresas. Leia as mais recentes e veja se a empresa responde e resolve, não só quantas queixas tem. Veja como ler as avaliações de empresas de administração.
E se o problema forem os vizinhos que não pagam as quotas?
Então a primeira pergunta é se a empresa está a cobrar. Exigir as quotas em atraso, com os juros, é função do administrador (art. 1436.º, n.º 1, alínea f), do Código Civil). Uma empresa que não cobra deixa o prédio sem dinheiro para as obras. Veja o que fazer com as quotas em atraso.
Como sei que a empresa nova não vai ter os mesmos problemas?
Pergunte, antes de votar, o que costuma falhar: quantos condomínios tem cada gestor, como responde e em quanto tempo, e como presta contas. E compare as propostas pelo que fica escrito, não pelo preço só. Veja quantos condomínios pode ter um gestor.
Fontes: Portal da Queixa, resumo da categoria Administração de Condomínios (abre numa nova janela) (24 de Março de 2026, consultado em Outubro de 2026); DECO Proteste Reclama (abre numa nova janela), queixas públicas contra empresas de administração (consultadas em Outubro de 2026); Código Civil, arts. 1172.º, 1431.º, 1435.º e 1436.º, na versão actualizada da Procuradoria-Geral Regional de Lisboa (abre numa nova janela); Decreto-Lei n.º 268/94, arts. 1.º e 2.º, republicado pela Lei n.º 8/2022. Lei confirmada em Outubro de 2026.
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