Porque é que um bom plano não deixa o prédio um dia sem administrador?
Porque a lei não deixa: quem administra só sai do cargo quando há sucessor, eleito ou nomeado (art. 1435.º, n.º 5, do Código Civil). O risco não está na lei, está na acta. Se a assembleia exonera a empresa e deixa a eleição para outra reunião, a empresa que perdeu a confiança do prédio continua a geri-lo durante semanas.
Por isso, o plano gira à volta de uma reunião com dois pontos seguidos: a exoneração e a eleição, as duas decididas pela maioria do valor do prédio, em votos (art. 1432.º, n.º 5, e art. 1435.º, n.º 1). Tudo o que vem antes serve para chegar a essa reunião com uma proposta escrita; tudo o que vem depois, para a empresa nova receber o prédio em ordem.
As duas versões do plano, semana a semana
Mudar já, sem esperar pelo contrato, leva cerca de 6 semanas. Mudar no fim do contrato leva mais, porque a decisão tem de chegar à empresa antes do último dia para avisar. O gráfico compara as duas; a tabela dá cada semana.
| Semana | Mudar já | No fim do contrato |
|---|---|---|
| 1 | Ler o contrato e pedir a proposta: a que pede aqui chega por escrito em até 5 dias úteis | Ler o contrato: data do fim, renovação e aviso prévio; contar para trás a partir do último dia para avisar |
| 2 | Comparar a proposta com a empresa actual; preparar a convocatória com a exoneração e a eleição em pontos seguidos | Pedir a proposta |
| 3 | Enviar a convocatória no início da semana, com pelo menos 10 dias de antecedência, e o resumo aos vizinhos | Comparar a proposta com a empresa actual; preparar a convocatória, com a não renovação e a eleição |
| 4 | Assembleia, no fim da semana: exoneração, eleição, data de início e quem recebe as pastas | Enviar a convocatória no início da semana, e o resumo aos vizinhos |
| 5 | Carta à empresa que sai, com a acta e 10 dias para entregar | Assembleia: não renovar e eleger a empresa nova a partir do fim do contrato |
| 6 | Entrega com lista assinada; banco | Carta à empresa, antes do último dia para avisar |
| 7 a 9 | Deliberações aos ausentes, até 30 dias depois da reunião | Aviso prévio a correr; deliberações aos ausentes |
| 10 | — | Fim do contrato: entrega com lista assinada e banco |
Prazos da lei: 10 dias de antecedência na convocatória e 30 dias para comunicar as deliberações aos ausentes (art. 1432.º, n.ºs 1 e 9, do Código Civil). As outras datas marca-as quem prepara a mudança.
Para levar à reunião o plano em branco, com uma linha por passo e espaço para as datas do seu prédio, use o kit para a assembleia.
Como escolher a versão: o contrato decide quanto custa esperar
A exoneração não depende do fim do contrato (art. 1435.º, n.º 1), por isso a versão rápida está sempre à mão. O que o contrato decide é o preço: uma saída fora do prazo, ou sem o aviso prévio que ele fixa, pode dar à empresa direito a indemnização (art. 1172.º, alínea c)).
Use a versão rápida quando a empresa já falha o essencial, como obras paradas, contas por prestar ou assembleias por convocar: cada mês de espera custa mais do que uma possível indemnização. Use a versão do fim do contrato quando o serviço é fraco mas não põe o prédio em risco, e o fim está perto. As cláusulas a ler, e o que propor à empresa nova, estão em contrato de administração de condomínio. Se ainda está a decidir se a mudança se justifica, veja os sinais que se repetem nas queixas.
Está na semana 1? Peça já a proposta: em até 5 dias úteis tem-na por escrito, para comparar com a empresa actual antes de convocar.
Pedir proposta para levar à assembleiaDepois da assembleia: a carta, a entrega e o banco
A transição acaba quando três coisas estão fechadas: a empresa que sai recebeu a acta, as pastas mudaram de mãos com uma lista assinada e o banco tirou-lhe os poderes na conta. Até lá, a empresa nova trabalha com o que tem.
As deliberações só produzem efeito depois de aprovada a acta (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 3): aprove-a no fim da reunião, para a carta seguir logo. A identificação do novo administrador tem de ficar afixada na entrada do prédio ou num local de passagem comum (art. 3.º, n.º 1). O que exigir na entrega, linha a linha, e o que fazer se a empresa não colaborar, está em o administrador não entrega documentos; o que se confere no dia, na passagem de pastas.
Se o problema que levou à mudança foi uma obra parada, ponha-a na primeira lista de tarefas da empresa nova, com a acta que a aprovou: veja como pôr a andar uma obra parada.
Os erros que alongam a passagem
O erro que mais custa é exonerar sem eleger: a empresa que sai fica em funções até haver sucessor, às vezes durante meses. Os outros atrasam semanas.
- Contar do fim do contrato, não do aviso prévio. Quem decide na última semana do contrato já passou o prazo para avisar.
- Não escrever a data de início na acta. Sem data, a empresa que sai e a que entra discutem quem responde pelo prédio nessa semana.
- Deixar a acta para aprovar depois. Sem acta aprovada, as deliberações não produzem efeito, e a carta à empresa espera.
- Esquecer o banco. Enquanto tiver poderes na conta, a empresa que saiu pode movimentá-la.
- Não avisar os ausentes. As deliberações seguem para quem faltou no prazo de 30 dias.
Cada um destes erros evita-se na convocatória ou na acta, antes de a reunião acabar: é por isso que o plano se escreve antes de convocar.
Perguntas que ficam
A empresa que sai mantém-se em funções até ser eleita a seguinte, e a nova começa na data que a acta fixar.
A empresa nova pode começar antes de a antiga sair?
Não há dois administradores ao mesmo tempo. Quem sai continua no cargo enquanto não houver sucessor (art. 1435.º, n.º 5, do Código Civil), e a empresa eleita começa no dia que a acta fixar. Por isso a data de início vai escrita na deliberação. Veja o calendário completo da mudança de administração.
Quanto tempo demora a entrega das pastas?
O que a carta fixar: a lei não dá prazo para a entrega. Dez dias depois da recepção da carta é um prazo razoável para pastas que deviam estar em ordem. Se passar, segue a interpelação. Veja os passos quando o administrador não entrega documentos.
Como ficam os condóminos a saber que a empresa mudou?
Pela acta e pelo aviso na entrada. As deliberações seguem para os ausentes no prazo de 30 dias (art. 1432.º, n.º 9, do Código Civil), e a identificação do administrador em exercício tem de estar afixada na entrada do prédio ou num local de passagem comum (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 3.º, n.º 1). Veja o modelo de acta com as duas deliberações.
E os contratos de manutenção e o seguro do prédio?
Se foram feitos em nome do condomínio, como devem ser, continuam: muda só quem fala com os fornecedores e com a seguradora. Confirme-o na lista da entrega, contrato a contrato, e peça as apólices com os recibos. Veja o que o seguro do condomínio cobre.
O plano serve se o prédio é administrado por um vizinho?
Serve, com as mesmas datas. O vizinho continua a administrar até haver sucessor e entrega as pastas da mesma forma, com uma lista assinada. Se é ele que quer sair, veja como deixar de ser administrador do condomínio.
Fontes: Código Civil, arts. 1172.º, 1432.º e 1435.º, na versão actualizada da Procuradoria-Geral Regional de Lisboa (abre numa nova janela); Decreto-Lei n.º 268/94, arts. 1.º e 3.º, republicado pela Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro, no Diário da República (abre numa nova janela). Lei confirmada em Outubro de 2026.
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