Mudar de administração do condomínio: passos e maiorias

Sem medo de mudar

Mudar de administração do condomínio é mais simples do que parece

A lei não exige unanimidade nem obriga a esperar pelo fim do mandato: basta uma assembleia e a maioria dos votos que representam o valor do prédio. Muitos prédios ficam anos com uma empresa que não cumpre por causa de quatro ideias que a lei não confirma, e são as primeiras que vai ouvir na reunião.

Vizinhos numa assembleia de condóminos a votar de mão levantada, na sala do condomínio — Para mudar basta a maioria dos votos que representam o valor do prédio, e a mudança vota-se na mesma reunião.

O que se diz no prédio

«É preciso unanimidade para mudar.»

O que diz a lei

Basta a maioria dos votos que representam o valor do prédio, em assembleia.

Art. 1432.º, n.º 5, do Código Civil
O que se diz no prédio

«Só se pode mudar no fim do mandato.»

O que diz a lei

Quem elege o administrador é a assembleia, e é ela que o exonera, sem esperar pelo fim do mandato. Leia antes o aviso prévio do contrato.

Art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil
O que se diz no prédio

«O prédio fica sem ninguém durante a mudança.»

O que diz a lei

Não fica. O administrador mantém-se em funções até ser eleito o seguinte, e as duas coisas votam-se na mesma reunião.

Art. 1435.º, n.º 5, do Código Civil
O que se diz no prédio

«Se a empresa não marca a assembleia, não há nada a fazer.»

O que diz a lei

Não precisa de esperar pela empresa: condóminos com 25 % do valor do prédio podem convocar a assembleia para votar a mudança.

Art. 1431.º, n.º 2, do Código Civil

Passo a passo

O calendário da mudança, do contrato à passagem de pastas

A mudança faz-se numa só assembleia, convocada com pelo menos 10 dias de antecedência, em que se vota a saída da empresa actual e logo a seguir a entrada da nova. Os três primeiros passos fazem-se antes da reunião, e é aí que se ganha ou se perde a votação.

Antes de tudo

Leia o contrato actual

Veja quatro coisas: a duração, a renovação automática, o aviso prévio e se há penalização por saída antes do prazo. Não impedem a mudança, mas dizem quanto pode custar e qual a melhor data para a empresa sair: se a saída não respeitar o prazo e o aviso prévio, o condomínio pode ter de indemnizar a empresa.

A assembleia pode exonerar a qualquer momento (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil); se a saída não respeitar o prazo e o aviso prévio do contrato, pode haver indemnização (art. 1172.º, alínea c)).
Três a quatro semanas antes da reunião

Peça propostas e compare-as

É o passo que decide a votação: sem alternativa por escrito, a assembleia adia. Compare o preço anual total e o que está incluído, não só o preço por fracção.

A proposta pedida aqui chega por escrito em até 5 dias úteis, sem visita ao prédio.
Pelo menos 10 dias antes

Convoque a assembleia

Convoca o administrador ou, se ele não o fizer, condóminos que representem pelo menos 25 % do valor do prédio. Na ordem de trabalhos, a exoneração e a eleição do novo administrador em pontos seguidos. A convocatória marca também a segunda reunião, para o caso de faltar quórum: uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local, ou noutra data que fixe. Só pode ser 30 minutos depois se houver condições para garantir, nesse dia, a presença de condóminos com um quarto do valor do prédio.

Art. 1431.º, n.º 2, e art. 1432.º, n.ºs 1, 6 e 7, do Código Civil. Modelo de convocatória.
No dia da reunião

Vote a exoneração e a eleição

Basta a maioria dos votos que representam o valor do prédio. Vote primeiro a saída e logo a seguir a entrada: o prédio não fica um dia sem administrador, porque o cessante mantém-se até o novo ser eleito.

Art. 1432.º, n.º 5, e art. 1435.º, n.º 5, do Código Civil.
Até 30 dias depois

Faça a acta e comunique as deliberações aos ausentes

A acta regista as duas deliberações, o nome da empresa eleita e a data em que começa. As deliberações seguem para todos os ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de recepção ou, a quem o pediu numa assembleia anterior, por e-mail.

Art. 1432.º, n.º 9, do Código Civil. Modelo de acta.
Logo a seguir

Envie a carta à empresa que sai

Comunique a exoneração com a acta em anexo e fixe um prazo para a entrega de documentos, contas e valores. Carta registada com aviso de recepção.

Modelo de carta de cessação do contrato.
Nas semanas seguintes

Faça a passagem de pastas

A empresa nova recebe actas, contratos, apólices, contas e extractos, e passa a ter os poderes na conta bancária do condomínio. Tudo numa lista assinada e datada pelas duas empresas.

O administrador guarda os documentos do condomínio (art. 1436.º do Código Civil). Checklist da passagem de pastas.

O passo 2 é o que decide a votação. Peça já a proposta: chega por escrito, em até 5 dias úteis.

Pedir proposta para levar à assembleia

Vizinho de mais idade a ler com atenção uma proposta de administração impressa, à mesa da sala — O que tranquiliza quem tem medo da mudança: saber que o prédio não fica um dia sem administrador e o nome de quem vai responder.

Na reunião

Quem pode votar contra, e o que o convence

Quem vota contra tem quase sempre medo do trabalho ou do risco da mudança, e convence-se com o que vê por escrito: a proposta lado a lado com a actual, e a certeza de que o prédio não fica um dia sem administrador. A tabela mostra a sala que vai encontrar e o que leva cada pessoa a votar a favor.

Papéis na assembleia de condóminos: o que cada um quer, porque pode votar contra e o que o convence
Quem	O que quer	Porque pode votar contra	O que o convence
A administração interna ou a comissão	Não ficar com mais trabalho	Medo de ter de gerir a transição	Uma empresa que trata da passagem, e a lista escrita do que acontece
O vizinho de mais idade	Sossego	A mudança parece arriscada	Saber que o prédio não fica um dia sem administrador, e um nome de quem responde
O vizinho que não vai à reunião	Não perder tempo	Dá procuração a quem não quer mudar	Um resumo de uma página com a comparação, enviado antes
O amigo da empresa actual	Proteger a escolha que fez	Lealdade	A comparação lado a lado, com o preço anual e o que falhou
A empresa actual, se estiver presente	Manter o contrato	Interesse directo	Nada; conta o contrato lido e o aviso prévio respeitado

Ver a tabela e o resumo do kit

Quanto custa

Quanto custa mudar de empresa de administração

Pedir a proposta não tem custo, e a lei não impõe custo à mudança. Mas o contrato com a empresa actual pode ter prazo e aviso prévio e, se a exoneração não os respeitar, o condomínio pode ter de indemnizar a empresa (art. 1172.º, alínea c), do Código Civil). O outro custo é a mensalidade da nova empresa de gestão de condomínios, que vem escrita na proposta. Veja o que responder sobre o contrato na assembleia.

Por isso o primeiro passo é ler o contrato. Muitas vezes, escolher bem a data da saída, respeitando o prazo e o aviso prévio do contrato, evita a penalização e a indemnização. Para saber o que se pratica antes de receber a proposta, veja os honorários de administração praticados no mercado, com fonte e data. Quando a proposta chegar, veja como comparar as propostas antes da assembleia.

Leia no contrato actual, antes da reunião

São quatro cláusulas, e todas se lêem antes da reunião.

A duração e a data em que termina
A renovação automática e com quanto tempo se denuncia
O aviso prévio para a saída antes do fim
A penalização, se existir, e como se calcula

Pastas de arquivo do condomínio empilhadas numa mesa, prontas a entregar

Se houver problemas

E se a empresa antiga não entregar os documentos?

Envie uma interpelação por carta registada, com a acta da exoneração e um prazo curto para entregar documentos, contas e valores. A empresa que sai tem de entregar os documentos ao condomínio, através do administrador eleito (arts. 1161.º, alínea e), e 1436.º, n.º 1, alínea n), do Código Civil). Se o prazo passar, o caminho é judicial; confirme na proposta se a empresa nova acompanha esse passo.

O que exigir e as cartas a enviar, também para o dinheiro, estão no artigo sobre o que fazer quando a empresa antiga não entrega os documentos.

E se a assembleia não conseguir reunir?

Qualquer condómino pode pedir ao tribunal a exoneração do administrador que cometeu irregularidades ou foi negligente (art. 1435.º, n.º 3, do Código Civil). É mais lento e mais caro do que a assembleia; use-o quando a via da reunião estiver fechada.

Modelos prontos

O que levar para a assembleia, pronto a usar

Para a mudança, leve quatro documentos: a convocatória, a acta com as duas deliberações, a carta à empresa que sai e a comparação das propostas para os vizinhos.

Antes de avançar

Dúvidas de quem vai propor a mudança na assembleia

Pode pedir a proposta antes de falar com os vizinhos, e a única espera imposta pela lei são os 10 dias da convocatória.

Preciso de falar com os vizinhos antes de pedir a proposta?

Não, e chega mais forte à conversa se já a tiver. Com o preço anual e o que inclui por escrito, os vizinhos discutem um caso concreto, não uma queixa. Pedir não compromete o prédio a nada; para a reunião, junte-lhe o kit para a assembleia.

Quanto tempo demora a mudança toda?

A parte que depende da lei é curta: a convocatória tem de sair com 10 dias de antecedência. O resto depende de quando se reúne a assembleia e da rapidez com que a empresa antiga entrega os documentos e o banco muda os poderes na conta. Veja o plano de transição, semana a semana.

E se não houver quórum na assembleia?

Se não houver quórum, a assembleia reúne de novo uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local, a não ser que a convocatória marque outra data. Nessa segunda reunião decide a maioria dos votos dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor do prédio (art. 1432.º, n.º 6, do Código Civil). Se for possível garantir esse quarto no próprio dia, a convocatória pode marcar a segunda reunião para 30 minutos depois, no mesmo local (n.º 7). A convocatória pronta a preencher já traz essa segunda convocatória.

O contrato renova-se automaticamente. Ainda podemos mudar?

Sim. A renovação automática não tira à assembleia o poder de exonerar o administrador (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil). O que pode ter é um custo: se a saída não respeitar o prazo e o aviso prévio, o condomínio pode ter de indemnizar a empresa. Leia o aviso prévio e a penalização antes de votar, e escolha a data de saída com isso em conta.

A empresa actual pode recolher procurações para travar a mudança?

Pode acontecer. Qualquer condómino pode dar procuração a quem quiser, e limitá-la a pontos da ordem de trabalhos. Fale com os vizinhos que não vão estar presentes antes da reunião. Veja o que fazer quando a empresa recolhe procurações.

Quem trata da passagem de pastas?

Normalmente a empresa nova, que recebe os documentos, as contas e os poderes na conta bancária. Confirme na proposta, por escrito, que a passagem está incluída. Veja o que tem de ser entregue na passagem.

Fontes: Código Civil, arts. 1431.º, 1432.º e 1436.º, na redacção da Lei n.º 8/2022, e arts. 1161.º, alínea e), 1172.º, alínea c), e 1435.º. Exemplo de uma indemnização recusada por haver justa causa: Tribunal da Relação de Évora, acórdão de 20 de Abril de 2023, processo n.º 2808/19.4T8PTM.E1. Lei confirmada em Outubro de 2026.

Mudar de administração do condomínio: como trocar de administrador ou de empresa na mesma assembleia

Mudar de administração do condomínio é mais simples do que parece

O calendário da mudança, do contrato à passagem de pastas

Leia o contrato actual

Peça propostas e compare-as

Convoque a assembleia

Vote a exoneração e a eleição

Faça a acta e comunique as deliberações aos ausentes

Envie a carta à empresa que sai

Faça a passagem de pastas