Condomínio sem administrador: o que fazer e por onde começar

Antes de mais nada

Um condomínio sem administrador continua a ter regras e a ter quem responda

O condomínio existe desde que o prédio está em propriedade horizontal, tenha ou não havido alguma reunião. O que falta é organizá-lo, e quatro ideias feitas costumam atrasar esse dia.

Entrada de um prédio antigo de habitação, com caixas de correio de várias épocas e um aviso colado na porta — Enquanto a assembleia não eleger ninguém, o cargo cabe por lei, a título provisório, a um dos condóminos (art. 1435.º-A do Código Civil).

O que se diz no prédio

«O nosso condomínio nunca foi constituído.»

O que diz a lei

Não precisa de o ser. A administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador, em qualquer prédio em propriedade horizontal.

Art. 1430.º, n.º 1, do Código Civil
O que se diz no prédio

«Sem administrador, ninguém responde pelo prédio.»

O que diz a lei

Responde, a título provisório, o condómino com a maior permilagem, a não ser que outro se ofereça e avise os restantes.

Art. 1435.º-A, n.º 1, do Código Civil
O que se diz no prédio

«Só um administrador pode convocar a assembleia.»

O que diz a lei

Os condóminos que representem, pelo menos, 25 % do valor do prédio também a podem convocar.

Art. 1431.º, n.º 2, do Código Civil
O que se diz no prédio

«Se nenhum vizinho quiser o cargo, fica tudo como está.»

O que diz a lei

O administrador não tem de ser um condómino: o cargo pode ser entregue a um terceiro, como uma empresa. E se a assembleia não eleger ninguém, qualquer condómino pode pedir ao tribunal que nomeie.

Art. 1435.º, n.ºs 2 e 4, do Código Civil

Passo a passo

Regularizar o condomínio e organizá-lo do zero: a ordem certa, e o que trava cada passo

A ordem conta, porque cada passo depende do anterior: sem assembleia não há administrador eleito, e é ele quem pede o número de contribuinte e abre a conta. Sem conta, não há para onde pagar as quotas.

Antes de tudo

Junte o que houver sobre o prédio

Procure o título constitutivo da propriedade horizontal, que diz as fracções e a permilagem de cada uma, e faça a lista dos proprietários com um contacto. Se nunca houve actas nem contas, não faz mal: é esse o ponto de partida.

Os votos de cada condómino contam-se pela permilagem da sua fracção (art. 1430.º, n.º 2, do Código Civil).
Três a quatro semanas antes da reunião

Peça a proposta de uma empresa de administração

Quando ninguém quer o cargo, a pergunta da reunião é «então quem fica?». Com uma proposta por escrito há uma resposta para votar. Diga no pedido em que ponto está o prédio e se há alguma coisa com prazo; o resto pode acrescentar em resposta à mensagem de confirmação.

A proposta pedida aqui chega por escrito em até 5 dias úteis, sem visita ao prédio.
Pelo menos 10 dias antes

Convoque a primeira assembleia

Convoca o administrador provisório ou, se ele não o fizer, os condóminos que juntem 25 % do valor do prédio. A convocatória segue com 10 dias de antecedência, por carta registada, por aviso entregue em mão com recibo assinado ou, a quem o pediu numa assembleia anterior, por e-mail, com o endereço escrito na acta e o recibo devolvido pelo mesmo meio. Diz o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos, com a eleição do administrador e o orçamento.

Art. 1431.º, n.º 2, e art. 1432.º, n.ºs 1 a 4, do Código Civil. Modelo de convocatória.
No dia da reunião

Eleja o administrador e aprove o orçamento

As deliberações tomam-se pela maioria dos votos que representam o valor do prédio. A assembleia elege o administrador, que pode ser um condómino ou uma empresa, aprova o orçamento do ano e fixa as quotas, com a parte que vai para o fundo comum de reserva.

Art. 1432.º, n.º 5, e art. 1435.º, n.ºs 1 e 4, do Código Civil; Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º.
Até 30 dias depois

Faça a acta e comunique-a a quem faltou

A acta regista quem foi eleito e o que ficou aprovado. Os condóminos que não estiveram recebem as deliberações por carta registada com aviso de recepção, ou por e-mail se o tiverem pedido, no prazo de 30 dias.

Art. 1432.º, n.º 9, do Código Civil. Modelo de acta.
Nas semanas seguintes

Trate do número de contribuinte, da conta e do seguro

O administrador eleito pede o número de contribuinte do condomínio, abre a conta bancária em nome do condomínio e confirma o seguro contra incêndio, que é obrigatório para as fracções e para as partes comuns. Só então as quotas têm para onde ser pagas.

Art. 1429.º, n.º 1, e art. 1436.º, n.º 1, alíneas c) e d), do Código Civil.

O passo 2 dá à reunião uma resposta para votar. Peça já a proposta: chega por escrito, em até 5 dias úteis.

Pedir proposta para organizar o nosso condomínio

Patamar de um prédio antigo com as portas de três fracções e um papel de aviso preso junto à escada — Num prédio que nunca reuniu, a primeira dificuldade é encontrar os donos de todas as fracções e fazer-lhes chegar a convocatória.

Na primeira reunião

Quem costuma faltar ou resistir, e o que traz cada um à reunião

Costumam faltar os proprietários que não vivem no prédio, e resistir os que nunca pagaram quotas. O obstáculo raramente é a lei: é juntar gente suficiente na mesma sala.

Quem costuma faltar ou resistir à primeira assembleia de um prédio sem administrador, porquê, e o que o traz à reunião
Quem	O que quer	Porque falta ou resiste	O que o traz
O condómino com a maior permilagem	Não ficar com o cargo	Não sabe que, se ninguém se oferecer, a lei já lho entrega a título provisório	Saber que a eleição de outro administrador é o que o liberta
O proprietário que não vive no prédio	Não ter trabalho com a casa arrendada	Não recebe os avisos da porta	A convocatória na morada dele, e a hipótese de passar procuração
O vizinho que nunca pagou quotas	Continuar sem pagar	Vê na reunião uma despesa nova	O orçamento por fracção, ao lado do que custa uma obra sem fundo de reserva
O vizinho que tem tratado de tudo	Deixar de pagar do seu bolso	Cansaço, e medo de ficar com o cargo oficialmente	Uma proposta de empresa, para a assembleia ter a quem entregar
Quem acha que sempre foi assim	Sossego	Não vê urgência	A carta com prazo, ou o sinistro que apanhou o prédio sem seguro

Levar o kit para a assembleia

Quanto custa

Quanto custa entregar a uma empresa um condomínio por organizar

O preço é o da empresa que faz a proposta, e vem escrito nela. Num prédio por organizar há duas contas a separar: a mensalidade da administração e o trabalho de arranque, que só se faz uma vez. Uma empresa de gestão de condomínios pode cobrá-lo à parte ou incluí-lo, e é isso que convém ler antes de votar.

Pesam no valor o número de fracções, o estado dos papéis, as quotas por cobrar e as obras que estiverem por fazer. Para ter uma referência antes de receber a proposta, veja quanto custa a administração de um condomínio, com fonte e data.

Peça que a proposta diga, por escrito

O arranque: se tem preço próprio e o que abrange
A primeira assembleia: quem a prepara e quem redige a acta
O número de contribuinte e a conta: quem trata de cada um
O seguro: quem pede as propostas para a assembleia escolher

Ver como comparar o que cada proposta diz

Carta registada por abrir em cima de uma mesa de entrada, ao lado de um molho de chaves

Se houver problemas

Administrador provisório: quem fica com o cargo se a assembleia não eleger ninguém

Fica o condómino com a maior permilagem, a título provisório, a não ser que outro se ofereça e avise os restantes (art. 1435.º-A, n.º 1, do Código Civil). Para sair deste impasse, qualquer condómino pode pedir ao tribunal que nomeie um administrador (art. 1435.º, n.º 2). Quando o novo administrador entra, o provisório cessa funções e entrega-lhe os documentos do condomínio que tiver (art. 1435.º-A, n.º 3).

Como se pede a nomeação judicial do administrador.

E se chegou uma carta da câmara com prazo?

Responda dentro do prazo, mesmo antes da assembleia. Representar os condóminos perante as autoridades administrativas é função do administrador (art. 1436.º, n.º 1, alínea j), do Código Civil), e, enquanto não houver eleição, essa função está no administrador provisório. A carta é também o melhor motivo para convocar a reunião.

Quando a câmara obriga a obras no prédio.

Modelos prontos

O que levar para a primeira assembleia, pronto a usar

Para a primeira assembleia chegam uma convocatória bem feita e uma proposta para votar; a acta faz-se no fim. Os modelos trazem a regra da lei ao lado de cada campo.

Antes de avançar

Dúvidas de quem vive num prédio sem administrador

Um prédio em propriedade horizontal tem sempre quem responda por ele, mesmo antes de qualquer eleição, e pode pedir a proposta de uma empresa antes de haver reunião.

Um prédio com duas ou três fracções precisa de administrador?

Precisa. A regra é a mesma para qualquer prédio em propriedade horizontal: as partes comuns são administradas pela assembleia e por um administrador (art. 1430.º, n.º 1, do Código Civil), e o seguro contra incêndio é obrigatório (art. 1429.º, n.º 1). Veja a administração de condomínios em prédios pequenos.

Tenho a maior permilagem do prédio. Sou obrigado a ser administrador?

Enquanto não houver administrador eleito nem nomeado, sim, a título provisório, a não ser que outro condómino se ofereça e avise os restantes (art. 1435.º-A, n.º 1, do Código Civil). Deixa de o ser no dia em que a assembleia eleger alguém, e é por isso que lhe interessa convocá-la. Veja como deixar o cargo de administrador.

E se os vizinhos não aparecerem na reunião?

Se não houver gente suficiente, a assembleia reúne de novo uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local, a não ser que a convocatória marque outra data. Nessa segunda reunião decide a maioria dos votos dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor do prédio (art. 1432.º, n.º 6, do Código Civil). Se for possível garantir esse quarto no próprio dia, a convocatória pode marcar a segunda reunião para 30 minutos depois, no mesmo local (n.º 7). A convocatória pronta a preencher já traz essa segunda convocatória.

O condomínio nunca cobrou quotas. Por onde se começa?

Pelo orçamento: a assembleia aprova as despesas do ano, e daí sai a quota de cada fracção. A essa quota junta-se a contribuição para o fundo comum de reserva: pelo menos 10 % da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 2). Veja como se calculam as quotas de condomínio.

Uma empresa aceita um prédio antigo, sem papéis e com obras por fazer?

A decisão é da empresa, e por isso o pedido pergunta em que ponto está o prédio e o que tem prazo. O que faltar dizer, como papéis que não existem ou obras por fazer, acrescenta-se em resposta à mensagem de confirmação. Veja como funciona o pedido de proposta.

Quanto tempo demora a organizar o condomínio?

Antes da reunião, o prazo da lei é o da convocatória, que sai com 10 dias de antecedência (art. 1432.º, n.º 1, do Código Civil). O resto depende de encontrar os proprietários e da data que escolherem para a reunião. Depois da eleição ainda falta o número de contribuinte: veja como se pede o NIF do condomínio.

Fontes: Código Civil, arts. 1431.º, 1432.º e 1436.º, na redacção da Lei n.º 8/2022, e arts. 1429.º, 1430.º, 1435.º e 1435.º-A; Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º. Lei confirmada em Outubro de 2026.

Condomínio sem administrador: quem responde pelo prédio e como se organiza do zero

Um condomínio sem administrador continua a ter regras e a ter quem responda

Regularizar o condomínio e organizá-lo do zero: a ordem certa, e o que trava cada passo

Junte o que houver sobre o prédio

Peça a proposta de uma empresa de administração

Convoque a primeira assembleia

Eleja o administrador e aprove o orçamento

Faça a acta e comunique-a a quem faltou

Trate do número de contribuinte, da conta e do seguro