Proposta por escrito, sem custo
Administração de condomínios: o que inclui, o que a lei obriga e o que exigir à empresa
A empresa actual não responde, ou é um vizinho que carrega o prédio às costas? A administração de condomínios convoca a assembleia, presta contas, cobra as quotas e executa o que se decide, com prazos da lei.
- Sem custo e sem compromisso
- Empresa verificada, com registo comercial e seguro
- Proposta por escrito para a assembleia
O que passa a ter
O que faz uma empresa de administração de condomínios pelo seu prédio
Uma empresa de administração de condomínios executa o que a assembleia decide, cobra as quotas, paga as despesas comuns, guarda os documentos e representa o prédio (arts. 1436.º e 1437.º do Código Civil). Na prática, é isto que deixa de ser problema seu:
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Assembleia marcada a tempo
Reunida na primeira quinzena de Janeiro, ou no primeiro trimestre se o regulamento ou a assembleia o permitir, e convocada com 10 dias de antecedência e a ordem de trabalhos.
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Orçamento e contas na assembleia
O orçamento do ano preparado e as contas prestadas à assembleia, para os condóminos as aprovarem.
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Urgências e processos com aviso
Intervém nas urgências e convoca logo uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez. Se o condomínio for citado ou notificado num processo, avisa os condóminos e dá notícias pelo menos de 6 em 6 meses.
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Quotas cobradas sem ser por si
Cobrança dos atrasos feita pela empresa, e em tribunal quando a lei o exige.
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Obras com orçamentos para comparar
Para obras de conservação extraordinária ou de inovação, pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes levados à assembleia, salvo regra diferente do regulamento ou da assembleia.
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Documentos em ordem
Todos os documentos do condomínio guardados e mantidos, das actas aos contratos e às apólices.
O que entra na mensalidade muda de empresa para empresa. Confirme na proposta o que está incluído e o que se paga à parte: é a primeira pergunta que os vizinhos lhe vão fazer. Peça também por escrito como responde a avarias e dúvidas, e como entrega os documentos se o prédio mudar de empresa.
O seu tipo de prédio
Administração pensada para o seu tipo de prédio
Um prédio de seis fracções e uma urbanização com piscina têm os mesmos deveres na lei, mas não o mesmo trabalho. Veja o que exigir no seu caso.
Como escolher o tipo de administração certo
O tipo certo é o que corresponde ao seu prédio, e o que muda de um para outro é o que se pede na proposta. Encontre o seu caso na tabela e use a última coluna como lista do que pedir.
| Tipo de prédio | Para quem | Quando pedir | O que pedir na proposta |
|---|---|---|---|
| Prédios pequenos | Prédios de 4 a 8 fracções, muitas vezes com um vizinho a administrar | Quando ninguém quer o cargo, ou quem administra quer sair | O mínimo mensal por escrito, e se a assembleia e a cobrança das quotas estão incluídas |
| Prédios antigos | Prédios com obras pendentes ou sem condomínio organizado | Antes de votar obras, ou quando chega uma notificação da câmara | Como pede e compara orçamentos, e se acompanha os pedidos de apoio à reabilitação |
| Condomínios fechados | Comissões de urbanizações com piscina, portaria e jardins | Antes de renovar o contrato ou de comparar propostas | O preço de cada serviço em separado e um gestor dedicado |
| Prédios com lojas | Prédios com habitação e comércio ou escritórios | Quando as lojas contestam o que pagam, como o elevador | Como reparte as despesas entre a habitação e o comércio |
| Condomínios turísticos | Condomínios de férias com muitos donos fora do país | Antes da época alta, ou quando a assembleia não tem quórum | Como convoca e faz votar quem está no estrangeiro |
| Moradias com partes comuns | Urbanizações de moradias com arruamentos, jardins ou piscina partilhados | Quando as partes comuns deixam de ter quem as trate | Que partes comuns administra e como se decidem as quotas |
| Proprietários à distância | Donos que vivem longe do prédio, no país ou fora | Quando as decisões se tomam sem o seu voto | Como vota à distância e recebe as contas por e-mail |
| Prédio de um só dono | Investidores que vão vender por fracções ou arrendar o prédio inteiro | Antes de vender a primeira fracção | Quando começa a administração e quem paga as quotas das fracções por vender |
Quanto custa
Quanto custa uma empresa de administração de condomínios
Cada empresa fixa o seu preço para o prédio que tem à frente, e é a proposta que o diz, por escrito. Se quiser saber o que é habitual antes de a ler, veja os honorários por fracção observados no mercado, com fonte e data.
O tipo de prédio da secção anterior pesa no preço: um condomínio fechado com piscina ou um prédio com lojas pede mais trabalho do que um prédio pequeno sem elevador, e um prédio com contas por arrumar ou obras paradas também.
Confirme na proposta, por escrito
Duas propostas só se comparam pelo preço quando se sabe o que cada uma inclui e o que cobra à parte.
- O que está incluído na mensalidade, porque muda de empresa para empresa
- Se as assembleias extraordinárias têm custo à parte
- Como se cobra a gestão de obras e a cobrança em tribunal
- A conta bancária em nome do condomínio, com o NIF do condomínio
Teste de 2 minutos
A sua administração actual cumpre o que a lei exige?
Cumpre se a assembleia ordinária reúne a tempo, as deliberações avançam em 15 dias úteis, ou no prazo que a assembleia fixar, e as quotas em atraso vão a tribunal no prazo da lei. Os deveres são os mesmos para um condómino e para uma empresa: marque o que acontece no seu prédio e, se faltarem cruzes, está na altura de ter uma proposta para comparar.
| Dever | Prazo ou momento | Base legal | A sua cumpre? |
|---|---|---|---|
| Convocar a assembleia ordinária | Primeira quinzena de Janeiro, com 10 dias de antecedência; no primeiro trimestre, se o regulamento ou a assembleia o permitir | Art. 1431.º, n.ºs 1 e 4, e art. 1432.º, n.º 1, do Código Civil | Por marcar |
| Apresentar as contas e o orçamento | Na assembleia ordinária | Art. 1431.º, n.º 1, e art. 1436.º, n.º 1, alíneas b) e l), do Código Civil | Por marcar |
| Executar o que a assembleia decide | Até 15 dias úteis depois da deliberação não impugnada, ou no prazo que a assembleia fixar, salvo impossibilidade fundamentada | Art. 1436.º, n.º 1, alínea i), do Código Civil, na redacção da Lei n.º 8/2022 | Por marcar |
| Levar a tribunal as quotas em atraso | Até 90 dias depois do primeiro incumprimento, quando a dívida iguala ou passa o valor do Indexante dos Apoios Sociais (IAS) do ano, salvo deliberação em contrário da assembleia | Art. 6.º, n.ºs 4 e 5, do Decreto-Lei n.º 268/94, na redacção da Lei n.º 8/2022 | Por marcar |
| Passar a declaração de encargos a quem vende a casa | Até 10 dias depois do pedido | Art. 1424.º-A, n.º 2, do Código Civil, aditado pela Lei n.º 8/2022 | Por marcar |
| Verificar o seguro contra incêndio | Sempre, propondo à assembleia o capital seguro | Art. 1429.º, n.º 1, e art. 1436.º, n.º 1, alínea c), do Código Civil | Por marcar |
| Verificar o fundo comum de reserva | Com pelo menos 10 % da quota-parte de cada condómino nas outras despesas, depositado num banco | Art. 1436.º, n.º 1, alínea e), do Código Civil e art. 4.º, n.ºs 2 e 4, do Decreto-Lei n.º 268/94 | Por marcar |
| Guardar os documentos do condomínio | Sempre | Art. 1436.º, n.º 1, alínea n), do Código Civil | Por marcar |
Lei confirmada em Outubro de 2026, no Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94. Veja cada dever do administrador, com o seu prazo.
Faltam cruzes na lista? Peça uma proposta que diga como cumpre cada dever do art. 1436.º.
Pedir proposta para compararComo funciona
Quando pedir outra administração
A melhor altura para pedir outra administração é antes da assembleia ordinária, em que muitos prédios elegem o administrador. Mas pode pedir em qualquer altura: a assembleia contrata uma empresa de gestão de condomínios quando decidir.
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Diga quem administra hoje e o que o prédio tem
Uma empresa, um vizinho ou ninguém; depois o código postal, as fracções e o que é comum, do elevador à garagem. Se não souber as fracções ao certo ou as quotas em atraso, há a resposta «não sei».
Menos de 2 minutos
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Recebe a confirmação do pedido
Chega-lhe por WhatsApp ou e-mail um resumo do prédio tal como o descreveu. Viu um número errado, ou tem à mão a última acta e as contas do ano? Responda a essa mensagem e seguem com o pedido.
Logo a seguir ao envio
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Compara a proposta com o que tem hoje
A empresa de administração da sua zona escreve a proposta com os dados do prédio, sem lá ir. Ponha-a ao lado da tabela de deveres acima e deixe a votação aos condóminos.
Proposta por escrito em até 5 dias úteis
Em todo o país
Administração de condomínios na sua zona
Do Minho ao Algarve, o pedido é sempre o mesmo e a proposta vem de uma empresa de administração de condomínios que conhece a zona do prédio.
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Braga
- Braga
- Guimarães
- Barcelos
- Vila Nova de Famalicão
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Porto
- Porto
- Vila Nova de Gaia
- Matosinhos
- Maia
- Gondomar
- Valongo
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Lisboa
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Setúbal
- Almada
- Seixal
- Setúbal
- Barreiro
- Montijo
- Sesimbra
- Alcochete
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Faro
- Faro
- Loulé
- Albufeira
- Portimão
- Lagos
- Olhão
- Silves
Mora noutra zona? O pedido é igual. Diga-nos o código postal do prédio e tratamos do resto.
Pedir proposta para a minha zonaSituações com caminho próprio
O seu prédio está numa destas situações?
Mudar de empresa, ficar sem administrador ou deixar o cargo têm cada um os seus prazos e passos na lei. Veja-o antes de pedir a proposta, ou peça já e leia depois.
- A empresa actual não cumpreComo se muda de empresa na próxima assembleia, com o calendário e a maioria necessária
- O prédio não tem administradorComo se convoca a assembleia com 25 % do valor do prédio e se elege um
- Sou eu que administro e quero sairComo se entrega o cargo a uma empresa, com a passagem das contas por escrito
Antes de pedir
O que nos perguntam antes de pedir proposta de administração
Pedir a proposta é gratuito e não obriga a nada, porque quem decide a contratação é a assembleia.
Pedir proposta obriga a alguma coisa?
Não. O pedido é gratuito e sem compromisso. A proposta é para levar à assembleia, e quem decide a contratação são os condóminos. Veja o que acontece depois de pedir.
Quem me vai contactar depois do pedido?
Só a empresa de administração da sua zona, para lhe fazer a proposta. Da nossa parte, recebe apenas a confirmação do pedido por WhatsApp ou e-mail, logo a seguir ao envio, e nunca lhe telefonamos. Os seus dados servem só para essa proposta. Veja quem vê os seus dados em cada passo.
Preciso de falar com a assembleia antes de pedir?
Não. Pode pedir já e levar a proposta à assembleia. É mais fácil convencer os vizinhos com uma alternativa por escrito do que com uma ideia. Para a reunião, use o kit para a assembleia.
É obrigatório ter uma empresa de administração de condomínios?
Não. O administrador pode ser um condómino ou uma empresa, eleitos pela assembleia (art. 1435.º, n.ºs 1 e 4, do Código Civil). Os deveres e os prazos são os mesmos nos dois casos. Se ninguém quer o cargo, veja o que fazer num condomínio sem administrador.
Podemos mudar de empresa antes do fim do contrato?
Sim. A assembleia que elege o administrador também o exonera, sem esperar pelo fim do mandato (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil). O contrato pode ter prazo e aviso prévio e, se a saída não os respeitar, pode haver indemnização: vale a pena lê-lo antes da reunião. Veja o calendário da mudança de administração.
E se a nova empresa também falhar?
Não fica preso a ela. A assembleia pode exonerar o administrador a qualquer momento (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil), e o que a empresa se compromete a fazer fica escrito na proposta. Antes de receber pedidos, cada empresa mostra-nos a certidão do registo e a apólice do seguro de responsabilidade civil. Veja como verificamos cada empresa.
Proposta por escrito, sem custo
Receba a proposta de uma empresa verificada da sua zona
Responda a perguntas rápidas sobre o prédio, quase todas com um toque. A empresa de administração de condomínios da sua zona prepara a proposta com esses dados, sem visita.
O que acontece depois de pedir
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Recebe a confirmação do pedido
Por WhatsApp ou e-mail, logo a seguir ao envio.
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A empresa da sua zona prepara a proposta
Com o tipo de prédio, as fracções e o que o prédio tem, sem visita.
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Recebe a proposta por escrito
Em até 5 dias úteis depois do pedido, pronta para a assembleia decidir.
- Sem custo e sem compromisso
Pedir a proposta não obriga a nada.
- Dados só para a sua zona
Servem só para a proposta do seu prédio.
- Empresa verificada
Com registo comercial e seguro de responsabilidade civil.
- A decisão é da assembleia
Leva a proposta e são os vizinhos que votam.
Ainda não está pronto para pedir? Descarregar a checklist para comparar propostas