Administrado por um condómino
Apoio a condomínios autogeridos: o que a lei obriga a quem administra e quando passar a uma empresa
Num condomínio autogerido, o condómino que administra tem os mesmos deveres de uma empresa: contas, assembleia anual, seguro, fundo de reserva, quotas em atraso. Aqui está a lista, e os sinais de que deixou de compensar.
- Sem custo e sem compromisso
- Empresa verificada, com registo comercial e seguro
- Proposta por escrito para a assembleia
O que a lei pede
O que obriga a administração de um condomínio autogerido
Quem administra o prédio sem empresa responde pelas mesmas funções que a lei dá a qualquer administrador. São seis frentes, e todas têm data ou prova escrita.
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O número do condomínio
O condomínio tem de ter um número de identificação de pessoa colectiva, pedido ao Registo Nacional de Pessoas Colectivas, também em linha. Custa 50 €.
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O fundo de reserva no banco
Cada condómino contribui para o fundo comum de reserva com pelo menos 10 % da sua quota-parte nas outras despesas, e o fundo tem de estar depositado numa instituição bancária.
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A assembleia de Janeiro
Na primeira quinzena de Janeiro, para aprovar as contas do ano e o orçamento; no primeiro trimestre, se o regulamento o previr ou a assembleia o decidir.
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O orçamento e as contas
Fazer o orçamento de cada ano, cobrar as receitas, pagar as despesas comuns e prestar contas à assembleia.
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O seguro de incêndio
Verificar que o seguro obrigatório existe e propor à assembleia o capital seguro; se um condómino falhar, fazê-lo e cobrar-lhe o prémio.
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Os documentos e a informação
Guardar todos os documentos do condomínio e informar os condóminos, por escrito ou por e-mail, de qualquer processo judicial.
Código Civil, arts. 1429.º, 1431.º, n.ºs 1 e 4, e 1436.º, n.º 1; Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.ºs 1, 2 e 4. Número do condomínio: Autoridade Tributária (informação vinculativa n.º 27370) e ePortugal.
As tarefas mais pesadas
As tarefas que mais pesam a quem administra sozinho
As contas, os impostos, as quotas em atraso e as ferramentas para não perder nada: é aqui que um condomínio autogerido costuma tropeçar.
Os prazos e as regras que a lei dá a quem administra
Os prazos e as regras que valem para o condómino que administra como para uma empresa. Falhar uma destas funções torna o administrador civilmente responsável pela omissão.
| Dever | Prazo | Onde está |
|---|---|---|
| Convocar a assembleia das contas e do orçamento | Primeira quinzena de Janeiro, ou primeiro trimestre se o regulamento o previr ou a assembleia o decidir | Código Civil, art. 1431.º, n.ºs 1 e 4 |
| Executar as deliberações da assembleia | No máximo 15 dias úteis, ou no prazo que a assembleia fixar, salvo impossibilidade fundamentada | Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea i) |
| Passar a declaração de dívida a um condómino que a peça | No máximo 10 dias | Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea q) |
| Levar a tribunal a quota em atraso | 90 dias a contar do primeiro incumprimento, se a dívida igualar ou passar o valor do Indexante dos Apoios Sociais (IAS), salvo deliberação em contrário da assembleia | Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 5 |
| Apresentar orçamentos para obras extraordinárias ou inovações | Pelo menos três, de proveniências diferentes, salvo regulamento ou deliberação em contrário | Código Civil, art. 1436.º, n.º 2 |
O administrador que não cumprir estas funções é civilmente responsável pela omissão (Código Civil, art. 1436.º, n.º 3).
Finanças, banco e cargo
Impostos, conta bancária e remuneração: o que é obrigatório e o que não é
O condomínio de um prédio de habitação não paga IRC e as quotas ficam fora do IVA. O que a lei manda pôr no banco é o fundo de reserva; e o cargo de administrador pode ser pago, mesmo a um condómino.
| Tema | A regra | Fonte |
|---|---|---|
| IRC | O condomínio não é sujeito passivo de IRC nem entrega a declaração Modelo 22 | Autoridade Tributária, informação vinculativa n.º 23955 |
| Rendas de partes comuns | São tributadas em cada condómino, em IRS ou IRC, na proporção da permilagem | Informação vinculativa n.º 23955 |
| IVA das quotas | Num prédio só de habitação, as quotas e o fundo de reserva ficam fora do IVA | Informação vinculativa n.º 27370 |
| Ceder uma parte comum a terceiros | Uma antena ou publicidade na fachada fazem do condomínio sujeito passivo de IVA, e tem de se registar | Informação vinculativa n.º 27370 |
| Conta no banco | A lei obriga a depositar o fundo comum de reserva numa instituição bancária; a Autoridade Tributária entende que o condomínio deve ter contas bancárias próprias | Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 4; informação vinculativa n.º 3568 |
| Pagar a quem administra | O cargo é remunerável e pode ser de um condómino ou de terceiro; o mandato é de um ano, renovável, salvo disposição em contrário | Código Civil, art. 1435.º, n.º 4 |
Se o condomínio paga a trabalhadores, como uma porteira ou um técnico, as obrigações de retenção na fonte dependem do caso: confirme-as com um contabilista.
Quando passar a uma empresa
Quando a autogestão deixa de compensar
Deixa de compensar quando os prazos da lei começam a falhar, ou quando o vizinho que administra fica com a responsabilidade e sem ajuda. Estes são os sinais mais comuns.
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Ninguém quer o cargo
O mandato acaba ao fim de um ano e ninguém aceita renovar, ou o cargo roda sem que ninguém conheça as contas.
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Quotas em atraso a crescer
Uma dívida que chega ao valor do IAS obriga a ir a tribunal em 90 dias, salvo se a assembleia decidir outra coisa.
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Uma obra grande à porta
Três orçamentos, a deliberação, a execução no prazo da lei ou no que a assembleia fixar, e o acompanhamento da obra.
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Um processo em tribunal
Quem administra tem de acompanhar o processo e dar notícias do andamento aos condóminos, pelo menos de seis em seis meses, salvo nos processos em segredo de justiça ou sob reserva (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea p)).
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Casas à venda
Cada venda pede uma declaração de dívida, em 10 dias, e as contas têm de estar certas para a passar.
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O peso da responsabilidade
O administrador que falha as suas funções responde civilmente pela omissão, e pode ser exonerado pelo tribunal.
Quanto custa
Quanto custa passar o condomínio autogerido para uma empresa
O preço é da empresa de administração, que o escreve na proposta. Não publicamos o preço da empresa da sua zona: a proposta chega por escrito, com o preço do seu prédio. Para comparar com o que o prédio já gasta, veja os honorários de administração observados no mercado.
Antes de decidir, ponha na mesma folha o que a autogestão já custa: as horas de quem administra, as quotas que ficam por cobrar e as despesas que ninguém compara.
A conta para levar à assembleia
- As horas por mês de quem administra hoje
- As quotas em atraso e há quanto tempo
- Os contratos de limpeza, elevador e seguro, e quando foram revistos
- A mensalidade da proposta, dividida pelas fracções
Como funciona
Do pedido à proposta para a assembleia decidir
O pedido serve para ter uma proposta por escrito e comparar com a autogestão. Pedir não obriga a mudar: quem decide é a assembleia.
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Diga-nos quem administra hoje
E as fracções, a conta do condomínio e as quotas em atraso. O que não souber, marque «não sei».
Menos de 2 minutos
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Confirmamos o pedido
Por WhatsApp ou e-mail, com o resumo para corrigir. Pode juntar a última acta e as contas do ano.
Logo a seguir ao envio
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Recebe a proposta
A empresa de administração da sua zona prepara-a com os dados do prédio, para a assembleia comparar.
Proposta por escrito em até 5 dias úteis
Antes de pedir
Dúvidas sobre condomínios autogeridos
Um condómino pode administrar o prédio, com os mesmos deveres de uma empresa. Estas são as perguntas de quem o faz, ou de quem está a pensar deixar de o fazer.
Um condómino pode administrar o prédio?
Pode. O cargo de administrador tanto pode ser de um condómino como de um terceiro, e é remunerável; o mandato é de um ano, renovável, salvo disposição em contrário. As funções são as mesmas de uma empresa. Veja os deveres do administrador.
O condomínio precisa de NIF?
Precisa de um número de identificação de pessoa colectiva, que se pede ao Registo Nacional de Pessoas Colectivas, também em linha, e custa 50 €. A Autoridade Tributária diz que o condomínio tem de o ter para efeitos fiscais. Veja como pedir o NIF do condomínio.
O condomínio tem de ter conta no banco?
A lei obriga a depositar o fundo comum de reserva numa instituição bancária, e a Autoridade Tributária entende que o condomínio deve ter contas bancárias próprias, em nome dele e não de quem administra. Veja como abrir a conta do condomínio.
Quem administra sem receber pode ser responsabilizado?
Pode. A lei diz que o administrador que não cumpre as suas funções é civilmente responsável pela omissão, e qualquer condómino pode pedir ao tribunal a exoneração por irregularidades ou negligência. Veja a responsabilidade do administrador.
Quero deixar de administrar. Como passo a uma empresa?
Com uma proposta por escrito e uma assembleia que eleja a empresa. Até lá, quem administra mantém-se em funções. Veja o que fazer para deixar o cargo.
Para onde vão os meus dados se pedir a proposta?
Para a empresa de administração da zona do prédio, e só para ela. Servem só para a proposta do seu prédio. A política de privacidade diz quem os trata.
Fontes: Código Civil, arts. 1429.º, 1431.º, 1435.º e 1436.º; Decreto-Lei n.º 268/94, arts. 4.º e 6.º, na redacção da Lei n.º 8/2022; Autoridade Tributária, informações vinculativas n.ºs 3568, 23955 e 27370; ePortugal, inscrição no Ficheiro Central de Pessoas Colectivas. Lei confirmada em Outubro de 2026.
Proposta por escrito, sem custo
Compare a autogestão com a proposta de uma empresa da sua zona
Diga-nos quem administra hoje e como é o prédio. A empresa de administração de condomínios da sua zona prepara a proposta com esses dados, sem visita.
O que acontece depois de pedir
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Recebe a confirmação do pedido
Por WhatsApp ou e-mail, logo a seguir ao envio.
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A empresa da sua zona prepara a proposta
Com os dados do prédio e das contas, sem visita.
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Recebe a proposta por escrito
Em até 5 dias úteis depois do pedido, pronta para a assembleia decidir.
- Sem custo e sem compromisso
Pedir a proposta não obriga a nada.
- Dados só para a sua zona
Servem só para a proposta do seu prédio.
- Empresa verificada
Com registo comercial e seguro de responsabilidade civil.
- A decisão é da assembleia
Leva a proposta e são os vizinhos que votam.
Ainda não está pronto para pedir? Descarregar a checklist para comparar propostas