Antes da votação na assembleia
Como comparar propostas de administração de condomínio e escolher a empresa
Para comparar propostas de administração de condomínio, some o que cada uma cobra num ano e faça as 15 perguntas que decidem. Chegue à assembleia com a resposta para «porquê esta?».
Gratuita e sem registo. O que escrever na tabela fica consigo.
O erro mais caro
Porque comparar pelo preço por fracção engana
Porque o preço por fracção é só a mensalidade. O que o condomínio paga num ano depende também do que cada empresa cobra à parte, e isso é diferente em cada proposta.
Uma proposta pode ter a mensalidade mais baixa e o preço anual mais alto, se cobrar à parte as assembleias extraordinárias, a gestão das obras ou as cartas de cobrança. É assim que a proposta que parecia a mais barata na reunião acaba por ser a mais cara no fim do ano. A comparação justa é pelo preço anual total: tudo o que o condomínio paga à empresa num ano, com IVA.
Preço anual total =
- Mensalidade × 12
- Extraordinárias
- Gestão de obras
- Cobranças
- Expediente e outros
- Adesão, no primeiro ano
A sua comparação
Tabela de comparação: o preço anual total de cada proposta
Escreva os valores de cada proposta, com IVA, e a tabela faz as contas. Se a proposta diz «acresce IVA», escreva o valor acrescido de IVA à taxa normal.
Quanto custa cada proposta num ano
Num ano, cada proposta custa doze mensalidades mais tudo o que cobra à parte; a tabela soma-o no preço anual total.
Deslize a tabela para o lado para ver as propostas B e C.
| O que comparar | Proposta A | Proposta B | Proposta C |
|---|---|---|---|
| Empresa Opcional | |||
| Mensalidade € por mêsO valor da proposta, por fracção ou pelo prédio | |||
| Cada assembleia extraordinária €O preço de uma extraordinária | |||
| Gestão de obras %Percentagem sobre o valor da obra | |||
| Cobranças e cartas € por anoSe forem à parte, o que espera pagar num ano | |||
| Expediente, correio e cópias € por anoSe forem à parte | |||
| Outros custos à parte € por anoTudo o que a proposta cobra fora da mensalidade | |||
| Adesão ou abertura €, uma vezSó no primeiro ano | |||
| Preço anual total No primeiro ano | |||
| Por fracção e por mês |
Como se faz a conta: mensalidade × 12 (se for por fracção, multiplique também pelo número de fracções) + preço de cada extraordinária × extraordinárias num ano + percentagem de gestão de obras × valor das obras + cobranças + expediente + outros custos + adesão. IVA à taxa normal: 23 % no continente; os Açores e a Madeira têm taxas próprias. Para ver se uma mensalidade está dentro do habitual, veja quanto custa a administração de um condomínio.
O que cada empresa respondeu
Marque as perguntas a que cada empresa respondeu bem: conta como boa a resposta escrita e concreta.
| Pergunta | Proposta A | Proposta B | Proposta C |
|---|---|---|---|
| 1Número de condomínios por gestor | |||
| 2Gestor com nome e contacto directo | |||
| 3Prazo de resposta escrito | |||
| 4Visitas ao prédio no contrato | |||
| 5Registo de visitas e ocorrências | |||
| 6Preço das extraordinárias escrito | |||
| 7Preço da gestão de obras escrito | |||
| 8Preço das cobranças escrito | |||
| 9Apoio jurídico: o que inclui | |||
| 10Conta em nome do condomínio | |||
| 11Acesso às contas e aos extractos | |||
| 12Sem fidelização longa | |||
| 13Saída sem penalização | |||
| 14Seguro de responsabilidade civil e Livro de Reclamações | |||
| 15Três referências contactáveis | |||
| Boas respostas |
O que escrever aqui fica consigo. Não recebemos nem guardamos valores, nem os nomes das empresas que está a comparar.
Só tem uma proposta, ou são todas parecidas? Junte a de uma empresa verificada da sua zona. Chega por escrito em até 5 dias úteis.
Pedir a proposta da minha zona para compararO que perguntar
As 15 perguntas que decidem a escolha da empresa
Decidem as perguntas que mostram o que o preço não diz: quem trata do prédio, o que se paga à parte, quanto custa sair e o que pode confirmar. Faça as mesmas a cada empresa, por escrito ou na reunião antes da assembleia.
O serviço: quem responde e com que rapidez
Quem responde deve ser um gestor com nome, e a rapidez só conta se o prazo estiver escrito no contrato.
-
Quantos condomínios acompanha cada gestor?
É a pergunta que mais diz sobre o serviço: um gestor com prédios a mais não tem tempo para o seu.
Resposta que serve
Um número concreto, dito por escrito, e o nome do gestor que fica com o prédio.
Sinal de alerta
«Depende» ou «temos uma equipa», sem número.
-
Quem é o gestor do prédio e como se fala com ele?
Quando há uma infiltração, precisa de um nome e de um contacto que atenda, e não de uma linha geral.
Resposta que serve
Nome, e-mail da empresa e telefone directo do gestor, com um substituto para as férias.
Sinal de alerta
Só uma linha geral, ou contactos num e-mail pessoal.
-
Em quanto tempo respondem, e por escrito?
É o que o prédio sente todos os dias: um pedido sem resposta vira queixa na assembleia.
Resposta que serve
Um prazo de resposta escrito no contrato, e as urgências tratadas à parte, com contacto próprio.
Sinal de alerta
«Respondemos sempre depressa», sem prazo escrito.
-
Quantas vezes vêm ao prédio?
Uma visita regular apanha a lâmpada fundida e a humidade antes de virarem obra.
Resposta que serve
Um número de visitas por ano, escrito no contrato.
Sinal de alerta
Visitas só quando alguém se queixa.
-
Registam as visitas e as ocorrências?
Sem registo, cada visita é a palavra de uma pessoa contra a de outra.
Resposta que serve
Um registo que os condóminos podem consultar, com a data, o que se viu e o que ficou por fazer.
Sinal de alerta
Nenhum registo, ou só relatos por telefone.
O dinheiro: o que se paga à parte e onde fica
Paga-se à parte tudo o que a proposta não diz por escrito que está incluído, e o dinheiro deve ficar numa conta em nome do condomínio.
-
Quantas assembleias estão incluídas e quanto custa uma extraordinária?
A assembleia ordinária é anual e obrigatória. As extraordinárias dependem do ano, e é aí que o preço pode subir.
Resposta que serve
A proposta tem de dizer se inclui a assembleia ordinária e quanto custa cada extraordinária.
Sinal de alerta
«Preço a combinar».
-
Quanto cobram pela gestão de obras?
Numa obra grande, a taxa de gestão pode pesar mais no ano do que a própria mensalidade.
Resposta que serve
Uma percentagem ou um valor fixo, escrito, cobrado só nas obras que a assembleia aprova.
Sinal de alerta
Nada sobre obras na proposta.
-
Quanto custa cobrar as quotas em atraso?
A lei manda o administrador levar a tribunal as quotas em atraso até 90 dias depois do primeiro incumprimento, quando a dívida iguala ou passa o valor do IAS do ano (indexante dos apoios sociais), salvo deliberação em contrário da assembleia. Quem paga as cartas e o processo tem de estar escrito.
Art. 6.º, n.ºs 4 e 5, do Decreto-Lei n.º 268/94, na redacção da Lei n.º 8/2022.
Resposta que serve
O preço das cartas e da acção judicial, escrito, e quem o paga.
Sinal de alerta
Cobrança «incluída», sem dizer até onde vai.
-
O apoio jurídico está incluído?
Um parecer sobre uma obra num terraço ou uma carta a um vizinho em falta são coisas do dia-a-dia; um processo em tribunal não é.
Resposta que serve
A proposta tem de dizer se inclui pareceres, cartas e o advogado em tribunal, e quanto custa o que ficar de fora.
Sinal de alerta
«Temos advogado», sem dizer quem paga.
-
Em nome de quem fica a conta bancária?
O dinheiro das quotas é do condomínio. A lei obriga a depositar o fundo comum de reserva num banco; peça que a conta esteja em nome do condomínio.
Art. 4.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 268/94, na redacção da Lei n.º 8/2022.
Resposta que serve
Conta em nome do condomínio, com o número de contribuinte do condomínio; a empresa só a movimenta.
Sinal de alerta
Conta em nome da empresa, ou uma só conta para vários prédios.
-
Como vêem os condóminos as contas, as facturas e os extractos?
Contas vistas uma vez por ano, na assembleia, são contas que ninguém consegue verificar a tempo.
Resposta que serve
Acesso a qualquer momento, por exemplo numa área online, com as facturas e os extractos do banco.
Sinal de alerta
Contas só na assembleia, em papel.
O contrato: quanto custa ficar e quanto custa sair
É o contrato que diz quanto tempo o prédio fica preso à empresa e quanto paga se sair antes.
-
O contrato tem fidelização?
A fidelização é o que transforma uma má escolha num problema de anos.
Resposta que serve
Sem período mínimo, ou um período curto, com a renovação e o aviso prévio escritos.
Sinal de alerta
Fidelização de vários anos, com penalização por sair antes.
-
Quanto custa sair ao fim de um ano?
A assembleia pode exonerar o administrador a qualquer momento; o que o contrato decide é quanto isso custa.
Art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil.
Resposta que serve
Nada além do aviso prévio escrito, e a entrega dos documentos sem custo.
Sinal de alerta
Penalização por saída, ou «custos de passagem» para entregar os documentos.
A confiança: o que pode confirmar antes de assinar
Antes de assinar, pode ver a apólice do seguro e falar com clientes actuais da empresa.
-
Têm seguro de responsabilidade civil e Livro de Reclamações?
O seguro de responsabilidade civil existe para os erros da empresa na gestão do prédio. E todas as empresas de administração de condomínios têm de ter o Livro de Reclamações electrónico; o de papel, quando têm estabelecimento aberto ao público.
Decreto-Lei n.º 156/2005, art. 2.º, n.ºs 1 e 2, e art. 5.º-B, n.º 1.
Resposta que serve
A apólice em vigor, mostrada, e o Livro de Reclamações disponível.
Sinal de alerta
«Temos seguro», sem apólice para ver.
-
Pode falar com três clientes actuais?
Quem já é cliente diz-lhe o que nenhuma proposta diz: como é o serviço num mês difícil.
Resposta que serve
Três contactos de prédios que a empresa gere hoje, de preferência parecidos com o seu.
Sinal de alerta
Só avaliações na internet, sem ninguém com quem falar.
Há artigos próprios sobre quantos condomínios pode ter um gestor, a conta bancária em nome do condomínio, o seguro de responsabilidade civil da empresa e o que vale um selo DECO ou ISO 9001 na escolha da empresa.
Antes de pedir
Peça a todas as empresas o mesmo, para as propostas virem comparáveis
Propostas pedidas de formas diferentes não se comparam: cada empresa responde ao que percebeu. Envie a todas os mesmos dados e peça a resposta nas mesmas linhas.
O que enviar a todas as empresas
Os mesmos dados do prédio, para cada empresa calcular o preço sobre a mesma base.
- O número de fracções e o que há no prédio: elevador, garagem, jardim ou portaria.
- O orçamento do ano e o valor das quotas.
- Quantas assembleias houve no último ano.
- As obras previstas ou em discussão.
- Se há quotas em atraso, e de quanto.
- O que corre mal hoje, em uma ou duas frases.
- A data em que precisa da empresa a trabalhar.
O que pedir que venha na resposta
Cada preço em separado, nas mesmas linhas da tabela desta página.
- A mensalidade, por fracção ou pelo prédio, com IVA.
- O preço de cada assembleia extraordinária.
- A taxa de gestão de obras.
- O preço das cobranças e da acção judicial.
- O expediente e os outros custos à parte, por ano.
- A adesão ou abertura, se houver.
- As respostas às 15 perguntas desta página.
Para pedir tudo isto de uma vez e por escrito, use o modelo de caderno de encargos para administração.
Antes de assinar
Referências de uma empresa de administração: como as pedir e o que perguntar
Peça à empresa os contactos de prédios que gere hoje, de preferência parecidos com o seu em tamanho e na mesma zona, e um que tenha mudado para ela há pouco tempo. Fale com quem administra ou com a comissão desses prédios e faça estas perguntas:
- Em quanto tempo respondem a um e-mail?
- As contas chegam claras e antes da assembleia?
- Como correu a última obra no prédio?
- Pagaram alguma coisa à parte que não esperavam?
- Se fosse hoje, escolhiam a mesma empresa?
Uma referência que só elogia ajuda pouco. Peça-lhe um exemplo concreto: o último problema e quanto tempo demorou a resolver.
O que sai caro
Erros ao escolher uma empresa de administração de condomínios
Comparar só o preço por fracção deixa de fora o que decide o custo do ano, e é o primeiro de seis erros que se evitam antes da assembleia.
Comparar só o preço por fracção
É o único número que todas as propostas dão, e o que menos diz sobre o ano.
Saltar o que fica à parte
Extraordinárias, obras e cobranças decidem o preço anual total.
Não perguntar quantos prédios tem o gestor
A proposta mais bem apresentada pode vir de quem não tem tempo para mais um prédio.
Assinar sem ler a fidelização
A penalização por sair só se lê quando já se quer sair.
Decidir pelas estrelas na internet
As avaliações dizem pouco sobre prédios como o seu; três referências dizem mais.
Levar propostas pedidas de formas diferentes
Cada empresa respondeu a uma pergunta diferente, e os vizinhos não as conseguem comparar.
Se a tarefa ficou consigo
Quem leva as propostas à assembleia, e quando comparar
Compara-se antes da reunião em que o prédio escolhe a empresa, e quem compara é quem vai apresentar as propostas aos vizinhos, seja a comissão ou o condómino a quem calhou a tarefa.
Antes da assembleia que vai escolher
Com as propostas na mão, antes da reunião em que o prédio escolhe a empresa. Se ainda está a pedi-las, use a lista acima para que venham comparáveis. Os prazos da convocatória e da passagem estão na página sobre como mudar de administração do condomínio. Para a apresentar aos vizinhos, use o kit para levar a comparação à assembleia.
Quem leva as propostas à assembleia
A comissão, o condómino a quem calhou a tarefa ou o condómino que administra o prédio e quer passar a pasta. Se foi a si que calhou, esta página é o trabalho de casa feito. Serve para qualquer proposta, incluindo as que não pediu através deste site. As empresas que recebem pedidos aqui cumprem os critérios que verificamos antes. Se administra o prédio sem empresa, veja o apoio a condomínios autogeridos e como deixar de ser administrador do condomínio.
Para imprimir
Checklist para comparar propostas, em PDF
Duas páginas A4 para levar na mão: as 15 perguntas, para a reunião com cada empresa, e a tabela do preço anual total, pronta a preencher e a mostrar aos vizinhos na assembleia.
Descarregar a checklist para comparar propostasPDF, 2 páginas A4. Sem registo.
Perguntas de quem compara
Dúvidas ao comparar propostas de administração
A tabela e a checklist servem para qualquer proposta de administração, venha de onde vier.
A empresa tem uma empresa de obras própria ou fornecedores ligados. É um problema?
Não é proibido, mas tem de ser dito. Peça por escrito quais são os fornecedores ligados à empresa, e que a assembleia veja mais de um orçamento para cada obra antes de decidir. Veja como deve ser a gestão de obras.
A empresa responde de um e-mail pessoal. Devo preocupar-me?
É um sinal de alerta. O prédio precisa de um contacto da empresa que continue a funcionar quando o gestor muda ou vai de férias. Peça o e-mail da empresa e o nome de quem substitui o gestor. Veja também como ler as avaliações de uma empresa.
Posso usar esta tabela para propostas que não pedi aqui?
Sim. A tabela e a checklist servem para qualquer proposta de administração de condomínio, venha de onde vier. O que escrever na tabela fica consigo: não recebemos nem guardamos nada. Para levar à reunião, use o kit para a assembleia.
Quantas propostas se devem levar à assembleia?
A lei não fixa um número. Com duas ou três propostas pedidas da mesma forma, a assembleia consegue comparar e decidir na mesma reunião.
A proposta mais barata é a pior?
Não necessariamente. Compare o preço anual total, não a mensalidade, e as respostas às 15 perguntas. A mais barata por fracção pode ficar mais cara no ano, e a mais cara pode incluir o que as outras cobram à parte. Veja os valores de mercado, com fonte e data.
Bases legais: Código Civil, art. 1435.º, n.º 1; Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 4, e art. 6.º, n.ºs 4 e 5, na redacção da Lei n.º 8/2022; Decreto-Lei n.º 156/2005, art. 2.º, n.ºs 1 e 2, e art. 5.º-B, n.º 1, sobre o Livro de Reclamações. Lei confirmada em Outubro de 2026.
Proposta por escrito, sem custo
Junte à comparação a proposta de uma empresa verificada da sua zona
Responda a poucas perguntas sobre o prédio. A empresa de administração de condomínios da sua zona prepara a proposta com esses dados, sem visita, pronta a entrar na sua tabela.
O que acontece depois de pedir
-
Recebe a confirmação do pedido
Por WhatsApp ou e-mail, logo a seguir ao envio.
-
A empresa da sua zona prepara a proposta
Com os dados que nos deu, sem visita ao prédio. Pode fazer-lhe as 15 perguntas desta página.
-
Junta-a à tabela
Por escrito, em até 5 dias úteis, para a comparar com as outras.
- Sem custo e sem compromisso
Pedir a proposta não obriga a nada.
- Dados só para a sua zona
Servem só para a proposta do seu prédio.
- Empresa verificada
Com registo comercial e seguro de responsabilidade civil.
- Compare com as que já tem
A assembleia decide entre todas, incluindo as de fora do site.