O contrato prende o condomínio?
Não prende a assembleia: ela elege e exonera o administrador quando quiser (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil). O contrato com a empresa é uma prestação de serviço, a que se aplicam as regras do mandato (art. 1156.º), e o mandato é livremente revogável (…) não obstante convenção em contrário
(art. 1170.º, n.º 1).
O que o contrato pode é custar dinheiro à saída. A parte que revoga indemniza a outra quando isso foi combinado, quando se renunciou ao direito de revogar ou, num contrato pago, quando foi feito por certo tempo ou a saída não teve a antecedência conveniente (art. 1172.º, alíneas a) a c)). É por isso que vale a pena ler primeiro três números: a duração, o aviso prévio e a penalização.
As cláusulas, uma a uma: o que dizem, o que valem e o que pedir
Uma cláusula pode valer, custar dinheiro à saída ou ser nula, se o contrato veio já escrito, e a tabela diz qual é qual. A última coluna é a redacção a pedir antes de assinar, ou a levar à assembleia quando se compara com outra proposta.
| Cláusula | Como pode vir | O que vale | O que pedir |
|---|---|---|---|
| Duração | Três anos | Na lei, o período de funções é de um ano, renovável, salvo disposição em contrário (art. 1435.º, n.º 4); um prazo longo pesa na indemnização se o prédio sair antes | Um ano, renovável, igual ao mandato votado na assembleia |
| Renovação automática | Renova por igual período se ninguém denunciar | Vale se for clara; num contrato que veio já escrito, é proibida se a data para a recusar ficar excessivamente distante do fim (DL 446/85, art. 22.º, n.º 1, alínea h)) | Renova por um ano, salvo aviso de qualquer das partes até 30 dias antes do fim |
| Aviso prévio | 90 ou 180 dias | Sem a antecedência conveniente, quem sai pode ter de indemnizar (art. 1172.º, alínea c)); num contrato já escrito, prazos excessivos de denúncia são proibidos (art. 22.º, n.º 1, alínea a)); num contrato de administração, o Supremo considerou razoáveis 3 meses | 30 dias, por carta registada ou por e-mail com recibo |
| Penalização por saída antecipada | As mensalidades até ao fim, ou um valor fixo | Uma cláusula penal desproporcionada aos danos é proibida num contrato já escrito (art. 19.º, alínea c)), e a cláusula proibida é nula (art. 12.º) | Nenhuma penalização, ou só o mês em curso |
| Renúncia a revogar | O condomínio não revoga durante a vigência | Não impede a assembleia de exonerar (art. 1170.º, n.º 1), mas dá à empresa direito a indemnização (art. 1172.º, alínea b)) | Tirar a cláusula |
| Serviços extra | Assembleias extraordinárias, cartas de cobrança e gestão de obras «a orçamentar» | A lei não os proíbe; sem preço escrito, a factura do ano fica em aberto | Lista fechada dos extras, com o preço de cada um |
| Actualização do preço | Anual, a critério da empresa | Num contrato já escrito, alterar os termos sozinho, sem razão combinada, é proibido (art. 22.º, n.º 1, alínea c)) | Uma vez por ano, pelo índice de preços no consumidor do INE |
| Conta bancária | Nada dito | A lei só manda depositar o fundo de reserva num banco (DL 268/94, art. 4.º, n.º 4); não diz em nome de quem fica a conta | Conta em nome do condomínio, com o NIF dele |
| Entrega na saída | Nada dito, ou «após pagamento das facturas» | O mandatário presta contas e entrega o que recebeu quando o mandato acaba (art. 1161.º, alíneas d) e e)) | Documentos, valores e chaves em 10 dias, com lista assinada |
| Gestor e seguro | Nada dito | A lei não obriga; sem nome, ninguém responde pelos prazos do prédio | Nome do gestor e cópia da apólice de responsabilidade civil, todos os anos |
Artigos do Código Civil, salvo os indicados. Os arts. 19.º e 22.º do Decreto-Lei n.º 446/85 aplicam-se às cláusulas contratuais gerais, as que o condomínio recebeu já escritas, sem as poder negociar, e cabe à empresa provar que foram negociadas (art. 1.º); as do art. 22.º, às relações que não são entre empresas (art. 20.º). Quem decide se uma cláusula é proibida, num caso concreto, é o tribunal.
A data que não se pode perder: o fim do prazo do aviso
Num contrato com renovação automática, a data que conta não é a do fim: é o último dia para avisar. Perdida essa data, o contrato renova e a saída passa a ter custo durante mais um período.
A assembleia que decide mudar tem de se reunir antes dessa data, com 10 dias de convocatória (art. 1432.º, n.º 1). Conte para trás: com 90 dias de aviso, a reunião é no fim do 8.º mês, o mais tardar. As propostas das outras empresas pedem-se antes disso.
O contrato renova em breve? Peça a proposta de uma empresa verificada da sua zona e compare as cláusulas antes da data do aviso. Chega em até 5 dias úteis.
Pedir proposta antes da data do avisoO que já decidiram os tribunais
Uma penalização desproporcionada não se paga só por estar no contrato. Em 2024, o Supremo Tribunal de Justiça julgou um contrato de administração de 36 meses, com renovação automática, 90 dias de aviso e uma cláusula penal de 22 000 €, num prédio que pagava 290,31 € por mês: 75 mensalidades.
O condomínio pôs fim ao contrato com efeitos imediatos, invocando que a empresa não cumpria as funções do art. 1436.º. Para o tribunal, uma penalização ligada a uma saída lícita equivale a renunciar de antemão ao direito de resolver o contrato, o que o art. 809.º do Código Civil proíbe. E, mesmo tratando a saída como feita sem justa causa, o que vale como denúncia (pôr fim ao contrato sem invocar falta da outra parte) sem o aviso prévio razoável, que num contrato destes o tribunal fixou em 3 meses, o Supremo julgou nula a cláusula que fixava uma penalização de 75 mensalidades, por ser contrária à ordem pública (art. 280.º, n.º 2): considerou que violava princípios que dela decorrem, como a proibição do abuso do direito, a proporcionalidade e a proibição de indemnizações punitivas. O condomínio pagou só as mensalidades em dívida, e a empresa foi condenada como litigante de má-fé (acórdão de 19 de Setembro de 2024, processo 997/22.0T8VLG.P1.S1).
O caso não diz que uma penalização nunca vale: cada contrato lê-se pelo que diz e pelo que se prova. O que se pode fazer, desde já, é levar o contrato à assembleia que elege a empresa e deixar na acta o preço, a duração, o aviso prévio e os extras. Se a empresa que sai exigir uma penalização, responda por escrito e fale com um advogado antes de pagar.
Já assinou e quer sair: a ordem certa
Leia o contrato antes de convocar a assembleia: a ordem dos passos depende de ainda estar a tempo do aviso prévio.
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Primeiro
Encontrar as três datas
O início, o fim do período em curso e o último dia para avisar. Se ninguém tem o contrato, peça uma cópia à empresa por escrito: ela guarda os documentos do condomínio.
Art. 1436.º, n.º 1, alínea n): guardar e manter os documentos do condomínio.
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Antes do limite do aviso
A assembleia que muda
Convoque com 10 dias de antecedência, com a exoneração e a eleição da empresa nova na ordem de trabalhos, e leve as propostas comparadas.
Art. 1435.º, n.º 1; art. 1432.º, n.ºs 1 e 4.
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Nos dias seguintes
A carta com a acta
Carta registada com aviso de recepção, com cópia da acta, a data em que a empresa deixa de funções e o pedido de entrega de tudo o que é do prédio.
Art. 1161.º, alíneas d) e e): prestar contas e entregar o que recebeu.
Se o prazo do aviso já passou, a assembleia pode exonerar na mesma; a pergunta passa a ser quanto custa, e vale a pena pôr esse valor ao lado do custo de mais um ano com o mesmo serviço. O calendário completo está em mudar de administração do condomínio, e a carta, no modelo de carta de rescisão.
Os erros que saem caros
Assinar um contrato que a assembleia nunca viu é o primeiro erro a evitar: ninguém discutiu as cláusulas que depois se invocam contra o prédio. Os outros custam meses.
- Pôr no calendário a data do fim. A data que conta é a do aviso, meses antes.
- Dar a penalização por inevitável. Uma cláusula desproporcionada num contrato que veio já escrito pode ser nula. Peça a justificação do valor por escrito.
- Aceitar extras «a orçamentar». Sem preço fechado, a factura do ano é uma surpresa.
- Contrato sem cláusula de entrega. A lei obriga a entregar, mas uma data escrita evita semanas de discussão. Veja o que fazer quando o administrador não entrega documentos.
- Mudar sem ler. Convocar a assembleia antes de saber as datas pode transformar uma saída gratuita numa saída com custo.
Com as três datas no calendário e a redacção alternativa na mão, o contrato deixa de ser uma armadilha e passa a ser o que deve ser: a garantia, por escrito, do serviço que o prédio paga.
Perguntas que ficam
A assembleia pode mudar de empresa quando quiser; o contrato só decide o custo.
A assembleia pode exonerar a empresa a meio do contrato?
Pode. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil), e o mandato é revogável mesmo que o contrato diga o contrário (art. 1170.º, n.º 1). O que pode haver é uma indemnização à empresa, se o contrato a prever ou se a saída não respeitar o prazo e o aviso prévio (art. 1172.º). Os passos estão no calendário da mudança de administração.
O contrato tem de ir à assembleia?
A lei não o diz em artigo próprio: diz só que é a assembleia que elege o administrador (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil). Mas convém levar as condições do contrato à mesma reunião e escrevê-las na acta: preço, duração, aviso prévio e extras. Assim, todos sabem o que foi aceite e quanto custa sair. O que levar a essa reunião está no kit para a assembleia.
O contrato renovou-se sem ninguém dar por isso. E agora?
Renovou-se, mas a assembleia continua a poder exonerar a empresa; a dúvida é se há indemnização. Se a cláusula de renovação veio já escrita e a data para a recusar ficava excessivamente longe do fim do contrato, pode ser nula (Decreto-Lei n.º 446/85, art. 22.º, n.º 1, alínea h)). Para não voltar a acontecer, siga o plano de transição de administração.
Quanto pode a empresa pedir se o condomínio sair antes do fim?
O que o contrato fixar, ou o prejuízo que provar (art. 1172.º do Código Civil). Uma cláusula penal desproporcionada aos danos é proibida quando veio já escrita (Decreto-Lei n.º 446/85, art. 19.º, alínea c)), e quem decide, num caso concreto, é o tribunal. Responda por escrito, com o modelo de carta de rescisão do contrato.
Que cláusulas devo exigir na proposta de uma empresa nova?
Duração de um ano, aviso prévio curto, nenhuma penalização por saída, extras com preço fechado, conta em nome do condomínio e entrega de tudo em 10 dias quando o contrato acabar. Ponha as propostas lado a lado com a checklist para comparar propostas.
Fontes: Código Civil, arts. 280.º, 809.º, 1156.º, 1161.º, 1170.º, 1172.º, 1432.º, 1435.º e 1436.º, na versão actualizada da Procuradoria-Geral Regional de Lisboa (abre numa nova janela); Decreto-Lei n.º 446/85, de 25 de Outubro (cláusulas contratuais gerais), arts. 1.º, 12.º, 19.º, 20.º e 22.º, na versão da mesma Procuradoria (abre numa nova janela); Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, republicado pela Lei n.º 8/2022; Supremo Tribunal de Justiça, acórdão de 19 de Setembro de 2024, processo 997/22.0T8VLG.P1.S1, no texto integral da base de dados jurídica do Ministério da Justiça (abre numa nova janela). Lei confirmada em Outubro de 2026.
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