Administrador não resolve infiltração: como forçar a obra e quando mudar de empresa

De quem é a obra, e quem a tem de pôr a andar?

Se a água entra pelo telhado, pela fachada, por um terraço comum ou por uma coluna que serve o prédio, a obra é do condomínio, e quem a põe a andar é o administrador. Cabe-lhe realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns e intervir nas situações de urgência, convocando de imediato a assembleia para ratificar o que fez (art. 1436.º, n.º 1, alíneas g) e r), do Código Civil).

Uma obra maior, de conservação extraordinária, vai à assembleia com pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma (art. 1436.º, n.º 2). Paga-se pela permilagem, salvo disposição em contrário (art. 1424.º, n.º 1), e o fundo comum de reserva existe precisamente para as despesas de conservação do edifício (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 1).

Se a água vem de um cano que só serve a fracção de cima, o caso é outro: a reparação é do dono dessa fracção. Quando a dúvida é saber onde está a origem, é ao administrador que se pede a visita do técnico.

A sequência, com o prazo de cada passo

Aviso escrito no dia 1, participação ao seguro em 8 dias, orçamentos antes da assembleia, deliberação com prazo e execução em 15 dias úteis, ou no prazo fixado; sem obra, interpelação e assembleia para mudar. Cada passo fica por escrito, e quando um falha fica provado quem o deixou falhar.

1. Dia 1

   O aviso por escrito

   E-mail e carta registada com aviso de recepção, no mesmo dia, com fotografias datadas, o sítio da mancha e desde quando a vê. Peça a visita de um técnico e o número do processo no seguro.

   Art. 1436.º, n.º 1, alíneas g) e r).

2. Até 8 dias

   A participação ao seguro

   Se o prédio tem um seguro multirriscos com danos por água, o sinistro participa-se no prazo da apólice ou, se ela for omissa, nos 8 dias seguintes a saber dele. Peça ao administrador a cópia da participação.

   Decreto-Lei n.º 72/2008, art. 100.º, n.º 1.

3. Antes da assembleia

   Os orçamentos

   Para uma obra de conservação extraordinária, o administrador apresenta pelo menos três orçamentos de empresas diferentes, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma. Peça-os com a convocatória, para os vizinhos chegarem à reunião com eles lidos.

   Art. 1436.º, n.º 2.

4. Na assembleia

   A obra aprovada, com prazo

   Se o administrador não convoca, convocam os condóminos com 25 % do valor do prédio. A deliberação diz que orçamento se aprova, como se paga e até quando a obra começa; se a assembleia fixar um prazo, é esse que vale.

   Art. 1431.º, n.º 2; art. 1436.º, n.º 1, alínea i).

5. 15 dias úteis depois

   A execução

   Passado o prazo sem obra e sem razão escrita para a impossibilidade, segue a interpelação. Sem resposta, a próxima assembleia aprecia a actuação do administrador.

   Art. 1436.º, n.º 1, alínea i), e n.º 3.

Guarde cada carta, talão e resposta na mesma pasta, pela ordem dos passos: é essa pasta que a assembleia vê quando aprecia a actuação do administrador.

E se a água não pára: posso mandar reparar eu?

Pode, se o administrador faltar ou estiver impedido. A lei deixa a iniciativa a qualquer condómino quando a reparação nas partes comuns é indispensável e urgente (art. 1427.º, n.º 1), isto é, quando elimina, num curto prazo, um problema capaz de causar ou agravar danos no prédio ou nos bens, ou de pôr pessoas em risco (n.º 2).

Limite-se ao que trava a água: uma telha partida, um algeroz entupido, uma tela rasgada. A obra de fundo continua a ser decidida em assembleia. Guarde a factura, as fotografias de antes e depois e a prova de que avisou o administrador: é com elas que a despesa entra nas contas do condomínio, repartida pela permilagem, salvo disposição em contrário (art. 1424.º, n.º 1).

As duas cartas que põem os prazos a correr

A primeira avisa e pede intervenção; a segunda, depois de a obra estar aprovada, exige a execução com o prazo da lei. Substitua o que está entre parênteses rectos e guarde os talões dos correios.

Quando é que a demora passa a motivo para mudar de empresa?

Quando a obra já foi aprovada e não começou dentro do prazo, depois de uma interpelação por escrito. A partir daí não é uma questão de feitio: é uma função por cumprir, pela qual o administrador responde (art. 1436.º, n.º 3). A assembleia pode exonerá-lo sem esperar pelo fim do mandato (art. 1435.º, n.º 1); o tribunal também o pode afastar por negligência, a pedido de um condómino (n.º 3), mas demora mais.

Se a empresa também não convoca a assembleia, os condóminos fazem-no: o passo a passo está em convocar a assembleia sem o administrador. Se, além da obra, deixou de responder a tudo, siga o plano de 30 dias sem resposta. Na reunião que vota a mudança, a exoneração e a eleição da empresa nova vão em pontos seguidos, como se explica em mudar de administração do condomínio.

Os erros que deixam a água correr

O erro que mais custa é tratar a infiltração por telefone: sem aviso escrito, não há data a partir da qual a demora conte. Os outros fazem perder meses e podem reduzir o que o seguro paga.

• Avisar sem fotografias datadas. Uma mancha que cresce precisa de prova de quando começou. Fotografe sempre do mesmo sítio.
• Deixar passar o prazo do seguro. Se a apólice for omissa, são 8 dias depois de saber do sinistro. Participar tarde não faz perder tudo, mas o contrato pode reduzir a indemnização na medida do dano que o atraso causou (Decreto-Lei n.º 72/2008, art. 101.º, n.º 1).
• Levar um só orçamento à assembleia. Numa obra de conservação extraordinária, a lei pede pelo menos três, salvo regra diferente do regulamento ou da assembleia; com um só, os vizinhos não têm com que comparar.
• Aprovar a obra sem prazo nem orçamento escolhido. A deliberação vaga não se consegue exigir. Escreva na acta qual o orçamento e até quando começa.
• Fazer a obra de fundo por conta própria. O art. 1427.º cobre o que é indispensável e urgente. O resto decide-se em assembleia.
• Reter a quota em protesto. A quota continua devida e a dívida tira razão a quem a deve.

Sem estes erros, a infiltração chega à assembleia com prova de quando começou e de quem deixou passar os prazos.

Perguntas que ficam

A maior parte das infiltrações paradas resolve-se com o aviso escrito e a obra aprovada com prazo; estas são as dúvidas que aparecem pelo caminho.

Fontes: Código Civil, arts. 1424.º, 1427.º, 1429.º, 1431.º, 1435.º e 1436.º, na versão actualizada da Procuradoria-Geral Regional de Lisboa (abre numa nova janela); Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, republicado pela Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro, no Diário da República (abre numa nova janela); regime jurídico do contrato de seguro, Decreto-Lei n.º 72/2008, arts. 100.º e 101.º. Lei confirmada em Outubro de 2026.